信義房屋今天公布2020年首季購屋意向調查，逾5成民眾預期，總統大選過後房市政策偏向中性，購屋需求回歸基本面，對房價負擔與合適性將為購屋的考慮主因。

信義房屋去年12月25日至12月30日針對網友進行問卷調查，總計回收1985份網路問卷，這次問卷調查特別設計提問，民眾對於大選過後房市政策走勢看法。有55%受訪者認為選後房市政策會「中性持平」，26%認為偏空、19%預期偏多。

此外，有31%民眾預期，今年房價將與去年持平，但也有28%認為不清楚，只有16%認為會轉好、轉差者則是25%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，在看壞部分，民眾對於未來房價看跌比例收斂到30%，看跌比例是近6年調查以來的新低，推測原因是有55%民眾認為，選後房市政策依舊偏向中性成分居多，才會讓房價看跌縮小。

另外，信義房屋也調查民眾購屋的主要考量因素，有39%受訪者最在意「房屋的合適度」、38%則是關心「房價負擔」，至於考慮房價未來漲跌進場者僅17%，顯然民眾購屋主要是評估負擔條件與需求，而非投資置產。

因此也呼應著各大建商日前提到，今年左右房市的主力買盤，依舊是以自住或首次換屋族群為重點。

曾敬德指出，整體來說，本季調查顯示民眾信心的確進一步回溫，回到近6年最佳的時候，反應在市場上2019買賣移轉棟數也是近5年來最好的一年，對於房市看法逐漸轉佳應會延續到2020年，房市仍會是自住穩定回流的一年。

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2019年房市屢傳復甦景況，但價格大抵上仍維持盤整，未出現大漲大跌情況，根據住展雜誌統計，去年雙北市行政區的新成屋、預售屋房價變化漲幅前三名分別是五股、淡水、內湖，「五淡湖」這三區意外成為雙北房價最強地區。

據住展雜誌統計，2019年大台北主要行政區新成屋、預售屋成交價格變化，漲幅前五名分別是五股、淡水、內湖、永和、新店，其中，房價最強的五股區，去年房價站上每坪30萬元大關，較2018年上漲1.5萬元，漲幅5%。淡水則由27.8萬漲到29.1萬，漲幅約4.7%。

住展雜誌研發長何世昌表示，五股區與淡水區房價漲幅較大，主因「跌深反彈」，在前一波房價修正時，這兩區修正幅度較深，去年因景氣好轉房價持續回升，另五股區房價上揚另一因素，因去年當地出現幾個低總價、高單價的迷你房型建案，因此拉高均價。

內湖漲幅約4.3%，房價每坪為73.1萬，何世昌表示，內湖房市受內科影響最大，近期電子科技業景氣佳，內科就業市場與購屋需求同步擴張，成為推升房價動力。

除漲幅前5高外，跌幅前5高地區分別是八里、泰山、南港、大同、松山。2018年雙北跌得最慘的八里區，從每坪24萬跌到21.07萬，跌幅高達9.17%，何世昌對此指出，主因到台版迪士尼胎死腹中衝擊，又因八里位處邊陲也缺乏重大建設加持，因此與新北、桃園等房價2字頭的新興重劃區搶食客源，讓市況不佳，也讓業者不得不降價吸引消費者。

另外，南港去年曾傳出多項利多，但新建案房價卻跌掉2.7%，何世昌說，房價下修主因是漲多修正，南港房價在2018年已止跌上揚，甚至一度漲到每坪將近70萬元，不過去年房價已稍做修正，成屋餘屋案普遍降價，買氣也未太突出。

如果今年想買房的話，何世昌建議，去年房市景氣復甦，大台北主要行政區房價漲多跌少，如果外部環境沒出現重大變數，預期今年房價表現穩定，處於緩漲格局，價格走勢還算溫和，若遇到喊出不合理高價的建案也不必擔心，按照目前合理行情出價，仍會有成交機會。

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台北市的A級商辦市場火熱，據仲量聯行今（8）日發布的調查指出，2019年的商辦租賃全年去化量為29,642坪，比起2018年的去化總量還少了約5成，，第四季空置率更來到2.1%，創下30年新低，平均租金為2806元，也創18年新高，其中租金增幅最明顯仍以信義計劃區為主，月租金平均每坪3402元，年成長高達4.3%。

對於台北市的商辦熱潮，仲量聯行副總經理劉建宇指出，商辦租賃市場在國內外企業來台設點及多數大樓屋齡偏高的情況下，帶動市場需求呈現穩健狀態，但也因為供給緊縮、未來又無新供給釋出的情況下，帶動商辦租金上揚，今年預估租金成長率會超過3.5%。

台北市的A級商辦市場除了信義區仍有不少企業排隊等著進駐外，鄰近的敦北、敦南及非核心商業區同樣空置率都低於5%，雖然今年預計有中壽凱基總部及皇翔中山完工，但中信凱基總部為全數自用，皇翔中山釋出坪數約4200坪，因此供給仍相當有限，今年空置率預估將降至1%右右。

在未來幾年商辦無大量新供給的狀況下，熱潮估計還會持續好幾年，甚至連2021年才完工的富邦遼寧及希望廣場都傳出已被預訂一空的消息。

劉建宇也提到，2020到2024年台北市A級商辦供給有限，不過內科未來4年將有2萬坪新供給釋出、南軟園區則有15萬坪，加上未來4年租約到期的商辦面積約達55,000坪，外商也多偏好屋齡15年以下的大樓，在市場滿租的情況下，商辦熱潮也有可能外擴至內湖及南港，成為可觀察的重點區域。

在2020年整體房市投資市場方面，仲量聯行資深副總吳瑤華表示，北市核心商業區的A辦空置率低於3%加上土地整合困難，預估2020年的商用土地及辦公大樓，仍是機構型投資人的爭取目標；住宅市場則發現雙北及桃園2019年的銷售表現超乎預期，新北則受惠三環三線將通車，不少建商都表示會持續加碼住宅用地，加上國內的房貸利率維持低檔，因此消費者可持續關注，視需求適時進場。

受惠於台商回流的影響，在工業用地方面發現第一波回台的台商多選擇政府工業園區及鄰近工業地，接下來估計可能鎖定新北、桃園及台中私有所有權的工業土地，也將帶動周邊物流產業發展。

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1. 租賃所得稅：
當房客是公司行號，且將房租租金列為公司的費用項目時，依照規定，房客每個月需幫房東預先扣繳 10% 的租賃稅，房東於每年五月年度報稅的時候，再依照個人所得稅稅率計算實際課稅金額，多退少補。

課稅金額的部分可以依「租金金額」扣掉列舉的相關費用（如：房屋折舊、修膳費、地價稅、房屋稅、產險保費、房貸利息..等）後，再乘以「個人所得稅率」（5%, 12%, 20%, 30%, 40% 或 45%）計算課稅金額，或直接以政府規定的 43% 作為租金的「必要費用」，以「租金金額」x (1-43%) 計算所得，再看個人所得稅率（一樣 5%, 12%, 20%, 30%, 40% 或 45%）計算。如果課稅金額小於房客已經預繳的租賃稅，那麼房東還可以退稅，反之，如果課稅金額大於房客已經預繳的租賃稅，房東則需要補稅。

2. 二代健保：
舉凡房客是公司行號，且每次給付的租金超過台幣 2 萬元，還需要繳交 1.91% 的「二代健保」費喔！

上述兩個費用，通常約定由房客負責上網申報、列印、繳款。在實務上，房東與房客會針對上述兩個費用另行計算合約上的租金金額。

舉例來說：

如果本來租金是 35,200 元，合約租金價格會調整為 40,000 元含稅和二代健保，如此一來，房客每個月會幫房東自動扣繳 10% 租賃稅：40,000 x 10% = 4,000，並繳納 1.91% 二代健保：40,000 x 1.91% = 764，因此，雖然合約上的租金是 40,000，但每個月實際匯給房東的金額是： 40,000 – 4,000 – 764 = 35,236。

至於租賃稅多退少補應該如何計算呢？以上述的案例為例，每年房客自動幫房東預先扣繳的稅累計為 4,000 x 12 = 48,000，次年五月房東申報個人所得稅，假設房東直接以政府規定的 43% 作為租金的「必要費用」，那麼，租賃所得 = 40,000 x 12個月 x (1-43%) = 273,600。假設房東當年度的個人稅率為 5%，那麼，應繳的稅為 273,600 x 5% = 13,680，比房客已經幫房東預先扣繳的 48,000 少 34,320，可以申請退稅。假設房東當年度的個人稅率為 20%，那麼，應繳的稅為 273,600 x 20% = 54,720，比房客已經幫房東預先扣繳的 48,000 多 6,720，則需要再補稅。