新冠肺炎疫情下，許多產業受其衝擊，民眾落實居家防疫，對於民生必需品的需求在此時也更被突顯，超市在此時就扮演重要的供給角色。而永慶房產集團統計全台六都行政區之超市密度，其中前十名中新北市底下的行政區便攻佔下六名，由新北市永和區位居榜首，其次則是新北市蘆洲區、三重區，名列第六的新北市中和區則為前十名中交易最熱絡者。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台灣出生率全球最低，受少子化影響已久，現代家庭結構多以小家庭為主，在消費習慣上，超市的交通易達性、彈性採購量，都是較量販店更貼合需求。對住宅市場而言，超市的遠近是決定生活機能的重要因素之一，可謂迎毗設施，其擁有較超商更多的產品選擇與更優惠的價格，也相對傳統市集在環境的衛生舒適度上更佳，且疫情下開始有更多人習慣在家自煮、減少遠距離移動，超市密度自然成為購屋者的考量之一。

新北市永和區高居第一 蘆洲、三重位列其次

六都中超市密度最高的行政區由新北市永和區居首，在僅5.71平方公里的行政區中，便有包含全聯、美聯社、家樂福等30家超市，即一平方公里就有至少5家以上超市，近一年住宅單價落在45.2萬元，也是新北市各行政區中最高者。陳金萍說明，新北市永和區與台北市僅隔著新店溪相望，透過中正橋、福和橋、永福橋相連，距離台北市中正區或大安區都非常近，但開價卻僅約此二區的一半，且生活所需設施一應俱全，對於在台北就業的自住需求者十分有吸引力。陳金萍指出，目前中永和地區有捷運中和新蘆線、環狀線通過，預計2025年萬大線第一期也將開通，此區域與大台北各處往來都將更便捷緊密，優質的區位與生活機能讓永和區的購屋需求穩定，房價也相對有所支撐。

新北市蘆洲區、三重區則位居超市密度第二、三名，蘆洲近一年住宅單價約34.3萬元，三重近一年住宅單價則約38.5萬元。陳金萍說明，蘆洲、三重位處台北市西側，聯外道路多，連接北市就有中興橋、忠孝橋、台北橋、重陽橋四座橋，空間上也相較人口密度高的中永和更加舒適，生活機能也不錯，房價甚至更親民，是以台北為生活重心者的入手好選擇。陳金萍補充，除了現有的中和蘆洲線、機場捷運，未來北環線也將通過此區，同時還有二重、仁義重劃區逐步開發，而年底將動工的新北市政府第二行政中心也可望能為先嗇宮捷運站周邊帶來利多，都為該區房市帶來激勵作用。

新北超市密度六都中最高！ 前十行政區中搶占六席次

從超市密度前十大行政區排名可以看到，新北市就搶佔六席次，超市密度高，陳金萍說明，新北市一直是全台人口最多的都會區，加上鄰近台北市，形成雙北生活圈，台北市就業機會多，商業機能、生活機能與環境以及大眾運輸系統完善等優勢，是相當宜居的都會區，但房價高貴並非人人負擔得起，也讓新北市就成為台北市民眾移居的首選。因此，陳金萍指出，通常超市選址會就立地條件、交通便利性、商圈和生活圈狀況、人口分布與流向等來綜合考量，客源穩定的地方通常會吸引超市進駐，從新北市上榜的六個行政區就可以發現，永和、蘆洲、三重、板橋、中和與新莊都是有捷運線經過，交通便捷，商圈、生活圈發展已臻成熟，且常住人口也是位居新北市前段班的行政區，超市密度高實屬合情合理，不僅讓該區生活機能更完備，購屋需求相對穩定，而房價也相對有支撐。

最後陳金萍補充，不論是疫情、天災，超市店面提供的民生必需品現貨與實體消費體驗，都是現今民眾對其仍有高黏著度的原因，加上不少超市也順應潮流、虛實整合，提供宅配服務，縱使電商平台興起，仍無法改變超市對於居住者生活機能加分的事實。而在六都超市密度排名中，從新北市以六行政區上榜的結果，也可呼應到愈來愈多人偏好「台北工作、新北生活」的現象，建議北部有意購屋的民眾，若考量生活機能與交通區位，不妨積極詢價看屋，有機會在新北市找到更平實的房價與滿意物件。

近年高雄在重大建設、台商回流等利多刺激下，房市明顯慢慢加溫，根據高雄市地政局統計，2021上半年交易量年增率達32.2%，居六都之冠，尤其南高雄表現亮眼，除主攻自住首購市場的鳳山區仍居前段班外，包括前鎮、苓雅、前金等區的交易量均有明顯持續攀升，其中苓雅區交易量更已擠進高雄前五名，房市買氣回流南高雄，在地房仲分析主要是受到近年商業區亞洲新灣區開發、軌道建設等利多題材帶動，商圈逐漸發展成熟，房價仍有成長空間，如苓雅、前鎮兩區鄰近亞灣區、軟體園區周邊的新建案，就已悄悄喊上每坪4字頭，吸引企業主進場投資自住，成交價不少突破3千萬，而延伸出去捷運與輕軌站旁，一般自住型的新屋去化也有感持續加溫。

交易量漸增、建設利多刺激，各大建商看準商機進場卡位，使苓雅區成屋與預售推案供給量緊追在三民區之後，高雄市不動產開發公會統計苓雅區今年上半年大樓與透天新申報開工為741戶，量體居全高雄市第二，儼然現已成為南高雄推案重區，旺締開發總經理陳駿緯表示：「南高雄利多題材不斷，像是高雄流行音樂中心、捷運黃線、環狀輕軌二階、5G AIoT創新園區、高雄軟體科技園區二期、205廠區段徵收等，而這些都圍繞著亞洲新灣區，在新灣區強勢發展帶動下，可望創造龐大商機與就業機會，有利為市場帶來人口利多，周邊區域房市後續房市有望看漲。」

買氣聚焦明星學區 生活機能支撐苓雅房價站穩2字頭進一步來看，苓雅區聲勢看漲，除歸功近年亞洲新灣區與交通建設等重大題材，區域公設完善且商圈發展成熟仍是支撐市場的關鍵，坐擁輕軌、捷運站、火車站、大型公園綠地、百貨公司、商圈夜市等生活機能，加上多數生活圈發展成熟、素地少，進而推高新建案價格，苓雅區目前住宅交易與推案以大樓產品居多，2~3房大樓推案開價已來到30萬起跳，10年內中古屋單價則在20萬起，大坪數豪宅型產品也已來到4字頭，成交價也突破3千萬，買盤涵蓋換屋族、台商與高階主管。自住客入住扎根，苓雅區屬房市中的知名文教區，不少市政機構也為於此區，根據高雄實價網數據顯示，苓雅區房市交易熱區多集中學區周邊，包括五福國中學區、文化中心一帶，以及四維國小學區與中正國小生活圈，交易單價已站上2字頭，旺締開發總經理陳駿緯分析：「消費與休閒機能完備，加上捷運橘線行經具交通便利優勢，讓以學區為中心的生活圈發展前景看好，雖預售新屋房價行情較高，但苓雅區內物件選擇多元，高低總價皆俱，中古屋屋齡20年以上的仍可見1字頭交易，且便利的生活機能、重大建設加持對房價具支撐有力道，保值性高，因此仍是首購與換屋族的心中之選，加上推案多元讓人口開始回流南高雄，除了置產客、公務人員，買盤也包含部分為小孩選擇學區的父母。」不僅自住市場物件炙手可熱，受惠亞洲新灣區與多家民間企業進場投資，自開發以來便吸引多方建商獵地推案，大坪數豪宅也如雨後春筍，詢問度以台商、中北部投資客為主，像是百坪的指標建案「國硯」曾以每坪68.7萬元成交，近來上櫃建商三發地產也宣布要將中正一路、捷運橘線五塊厝站旁土地，連帶建築執照拋出標售，光是土地，粗估處分利益可高達8億元，未來容積移轉加獎勵，計算後可興建地上29層、地下6層的住宅，可望成為區域指標案。而專家也看好苓雅區前景，在亞灣持續發展下，有交通建設捷運輕軌加持，還有近期宣布的國泰市地重劃區預定打造為高雄的文創與數位發展聚落，地主華友聯集團、聯上集團，也將進場投資高級住宅大樓、商場、旅館等，開發規模將超過百億元，後續招商下可望吸引企業投資高雄，創造就業機會和人口紅利，帶動週邊鳳山與苓雅房市成長的效益值得期待。

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根據房仲統計，六都今年上半年不動產交易總額達新台幣9971億元，相較去年同期成長75%。業者指出，COVID-19（2019冠狀病毒疾病）控制得宜、經濟面續強，看好房市買氣持續暢旺，全年預估將挑戰2.5兆元水準。

    觀察六都表現，中信房屋指出，高雄市今年上半年不動產交易總額達1318億元，年增94%，增幅為六都之最。新北市由去年上半年的1345億元，成長至2505億元，年增86%。台南市今年上半年達901億元，較去年同期成長80%。

    台中市上半年不動產交易達1911億元，年增74%。台北市達1830億元，漲幅71%。桃園市共1507億元，漲幅50%。

    中信房屋研展室副理張漢超表示，以交易動能來看，今年前4月延續了去年房地產強勢交易力道，5月到6月有許多交易搶搭房地合一舊制末班車，帶動交易動能上升。

    張漢超表示，不動產交易額衝高，反映買賣雙方對於不動產後勢的信心。六都上半年實價交易合計總額已達近兆元的水準，若是再加上7月份數據，實際上已達到1.2兆元，因此不動產買氣如能持續暢旺，全年預估將可挑戰2.5兆元水準。

    張漢超說，在全民積極防疫、疫情控制得宜下，經濟發展持穩，下半年房市有望穩定成長。

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根據先前實價揭露，大同區延平北路二段上，今年2月份時成交了兩棟4層樓透天，總價1.17億元，建物257.17坪、土地75.63坪，而新買家為「琅河投資股份有限公司」，該建築為加強磚造透天厝，皇鼎建設2010年買下並負責維護，於2019年重新修建，因此才會出現這樣新穎的透天物件出現在老舊商圈中。

圖/大同區延平北路二段整棟透天古蹟，今年以1.17億元成交。台灣房屋提供

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，該透天為歇業已久的「大千百貨公司」舊址其中一棟，為光復初期五坎式的大型街廓建築，為簡潔的現代主義形式，且保留日治延平北路典型的立面形式，因具歷史意義，被列為台北市文化局列管保留的歷史建築。

「大千百貨公司」當年與寶慶路遠東百貨、中華路第一名百貨齊名，大千百貨店面寬近50米，當時還引進台北市第一座電扶梯設施，是當時很時髦的百貨公司，2006年經文化局與文資專家會勘鑑定，通過登錄為歷史建築，改建時必須保留立面和騎樓，以保留大稻埕當年的繁華樣貌。

在迪化街、大稻埕一帶，有許多西式洋房透天建築物，因具早年建物特色，被政府列為是公認古蹟，只能在保留原貌精神下翻修，舉例來說，迪化街1段121號保留日治時代街屋風貌，因此也被列為歷史建築，目前也出租給餐飲店家，也頗具風格。

圖/大同區延平北路二段的整棟透天古蹟，是「大千百貨公司」舊址其中一棟。台灣房屋提供

張旭嵐指出，這類歷史建築不可拆除、重建，但可以透過買賣「古蹟土地容積移轉」，移轉至其他可建築土地的建物使用，因此吸引建商購入，若前手還有容積尚未用完，新買方則還有剩餘容積可使用；此外，因迪化街是著名南北貨商圈，該透天未來若出租做商辦、店面或工作室之用，不管銷售南北雜貨、咖啡廳、文創店等行業經營，都頗符合商圈特色，「若整棟出租20~30萬元，即可滿足投資報酬率2~3%的水準」。

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桃園鐵路地下化計畫桃園醫院站預計2030年將設址於桃園永豐路上，首要受惠為龍壽商圈，未來鐵道抗性將去除，目前以龍泉一街、龍泉二街、龍泉六街指名度最高。

桃園鐵路地下化計畫桃園醫院站設址於永豐路上，首要受惠的即為以龍壽街、龍祥街、龍泉一、二街、龍泉六街為主的龍壽商圈，信義房屋桃園龍安店專案經理黃于安表示，桃園鐵路地下化計畫移除鐵軌後，鐵軌兩邊商圈縫合，過去鐵軌周邊的大樓因為火車行經的噪音抗性也移除。

黃于安表示，龍壽商圈這2年來有建商看好未來發展插旗，像是已有2-3棟屋齡1年的新成屋，2棟正在蓋的新建案，超商、超市也進駐新成屋一樓店面，增加生活機能，不僅建商看好未來發展，也吸引自住、置產族群，以離桃園醫院站最近的龍泉一街、龍泉二街、龍泉六街指名度最高。

龍壽商圈中屋齡3年內的住宅大樓單價約23萬，而屋齡10年內的住宅大樓量體也大，商圈內約有1千多戶，單價則是20萬左右，另有部分屋齡20年左右的中古大樓，單價約17萬。

黃于安表示，龍壽商圈近桃園醫院，路程約10分鐘，因此就醫方便又不在醫院第一排，而又有龍山國小學區，因此許多三代同堂的在地族群會選擇在此購屋，另外也有部分雙北客群。

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內政部首度發布電信信令人口統計，有別以往的戶籍統計，這是首度與電信業者合作，運用基地台的訊號進行新型態人口統計，人流的移動可做為判斷區域房市潛力的依據。永慶房產集團根據六都各行政區電信信令人口中平日夜間停留人口與戶籍人口做比對，若平日夜間停留人口高於戶籍人口，則屬於人口淨流入區，預期購屋需求穩定，是區域房市一大利多。觀察六都人口淨流入人口最多的前十名，由台中市西屯區奪冠，其次則是桃園市蘆竹區以第二名的成績緊追在後。其中若以縣市別來看，新北市、桃園市各有三個行政區入榜，為六都人口紅利亮眼縣市。

觀看全文 鍾溫雅(ㄚ雅) 於 2021.08.25 發表

台中東區三井Lalaport第一排預售屋最新實價登錄出爐，單價最低37.2萬，最高達44.8萬。在地房仲表示，鐵路高架化、百貨商場、未來捷運藍線建設等多重題材帶動下，區域房市行情一再創高。

實登揭露，上半年三井Lalaport第一排預售屋共74筆交易，總價則依坪數、樓層、有無車位等條件不同，介於745萬至2310萬。

信義房屋興大國光店主任謝凱勛指出，近年東區受到周邊諸多建設題材加持，以當地主力產品屋齡5年內的新古屋為例，單價從每坪20萬、3房總價900多萬，漲至目前每坪27萬、總價1300萬左右，預售屋的行情如今更是站上4字頭。

謝凱勛進一步分析，東區尤其湖濱生態園區一帶的價格支撐性之所以強勁，主要在於已完工的鐵路高架化，以及正在興建中的三井Lalaport商場，當地日後還規劃捷運藍線行經；由於在建設議題完工前，交易價量通常都會有顯著的成長空間，才讓建商勇於開高價，而買方也願意埋單。

由於價格飛漲，謝凱勛觀察，當地買盤主要仍以自住客為主，少部分為置產的客戶，也因此，有預算考量者，購屋坪數勢必會有縮小趨勢，以這次新揭露的實價登錄資料來看，交易坪數就均為權狀35坪左右的物件，屬中小坪數居多。

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國內疫情趨緩，新冠肺炎疫苗覆蓋率逐漸攀升，雙雙為台中房市帶來一道曙光，業者認為，先前房市買氣低迷主要是受到疫情干擾，但從市場資金、需求面來看，房市基本面其實仍相當穩健，只要未來市況好轉、剛性需求出籠，一些自住客指名度高的優質區域，有機會率先感受到報復性買氣。

台中市政府整治柳川綠美化城市。

除了疫情之外，政府自去年底祭出一系列打炒房措施，也被市場視為另一隻黑天鵝。業者則分析，7月初新上路房地合一稅2.0、實價登錄2.0都直攻投資客巢穴，但對於一般自住客的貸款成數、寬限期規範都仍維持寬鬆條件，也意味著只要不是被投資客過度炒作的建案、重劃區，都有機會在市況好轉後率先出現報復性買盤。

以台中來說像是東區、西區、南區、北區等台中舊城區，因開發較早，生活機能純熟，都是台中自住客指名度高的區域，尤其是西區位於台中市中心，向外延伸的指標軸線，可與台中車站、第二市場、草悟道、美術館、新光三越、大遠百等台中大型地標連結，更是受到購屋族青睞。

台中在地房屋仲介沈政興也表示，台中西區聚集所有文創景點、藝文活動、特色餐廳，生活機能成熟、藝術能量豐厚；除既有的機能，西區還有綿延數公里長的綠園道，從科博館往南延伸，串聯起草悟道、勤美術館、國美館，居住環境舒適，也促使當地住戶不易搬遷到其他區域。

綿延數公里長的綠園道，構成西區舒適生活圈，也促使當地住戶不易搬遷至其他地區。

若是端看近年來西區房市表現，建商品牌對房價也有相當程度的影響。永慶不動產台中五權國美館加盟店店長黃程壕分析，以草悟道第一排社區為例，品牌建商中古屋，即使屋齡已有21年，成交行情約31～33萬元，反觀口碑普通建商，同樣屋齡行情則落在25～28萬元，若知名建商屋齡又在10年內，行情甚至上看4字頭。

台中西區審計新村為近年來最夯的青創基地。

雖然西區含金量高，但因舊城區開發已飽和，土地取得困難，即便有新案釋出，也多為大坪數、高總價的豪宅產品，也因此形成新屋供給量少、購屋需求強，造就當地房市交易一直處於供不應求狀態。

在地深耕多年的富宇集團，也相當看好西區房市需求，近年來更是積極整合當地老舊建築、推動危老重建案，據了解，其旗下樂群街新案最快將於第4季推出，建築外觀擬規劃24樓層樓超高結構體，未來將是國美特區標誌性建築。

富宇樂群街新案位於南屯路、樂群街口，產品規劃36～50坪。

富宇集團品牌實力在業界有目共睹，承襲七期豪宅建商團隊的高規格手筆，累積不少設計、客服、施工經驗，深厚的建築實力及良好的品牌形象，至今連續十年獲得台灣誠信建商、建築金質獎、建築金獅獎等殊榮。

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預算不到一千萬，能夠在台北市買房嗎？答案是肯定的，根據台北市政府統計109年熱門交易社區，以內湖區「文德好境」奪冠、交易23件，其次為中山區的「春暉大樓」，第三名是文山區「寶來社區」，購屋族能夠用不到一千萬的價格，成功買下北市「燙金門牌」。

不過，觀察台北市銷出的熱門千萬宅物件，大多都為套房型產品，僅有文山區「寶來社區」與萬華區「國光社區」為2-3房，建物平均坪數分別為29.5坪與16.1坪，在空間上家庭功能性相對完整；根據《591實價登錄》顯示，以109年最後一筆交易（非特殊交易）為例，寶來社區權狀登記30.6坪3房（屋齡35年、無車位），成交價格為726萬，國光社區權狀登記18.1坪2房（屋齡42年、無車位），成交價格為920萬元。在不考量車位的情況下，購屋族的確有機會能夠在千萬以內買到2房以上產品。

觀看全文 鍾溫雅(ㄚ雅) 於 2021.08.04 發表

財政部於今年6月公布了108年綜合所得稅申報初步核定統計，內容包括了全台各鄉鎮市區的平均收入，其中有新竹科學園區加持的新竹都會區及台灣政經中心台北市就包辦了的前十名的席次。永慶房產集團也依據實價登錄資料統計前十名行政區的房市交易數據。其中，平均所得高居榜首的竹北市交易也最為熱絡；第二名的大安區則是全台房價最高的行政區。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近年的住宅市場交易多受到剛性需求的帶動，而一個地區就業機會的多寡、收入水準的高低可以說是其中最關鍵的因素，例如去年南科效應帶動台南房市發展就是一個很好例證。因此，我們也可以透過平均收入來判斷一個地區的房市是否具有足夠的剛性需求支撐。

就業機能帶動新竹區房市發展；大安蛋黃區吸引高收入族群

觀察平均收入前三名的行政區，新竹縣竹北市及新竹市東區有不少新竹科學園區的工作人口，其中不乏高收入的工程師及高階主管，因此平均收入名列前茅；排行第二名的大安區則是受惠於台北市蛋黃區的優勢，吸納了不少金字塔頂端的購屋者。陳金萍說明，竹北市除了轄區內的台元科技園區外，距離新竹科學園區也僅10分鐘的車程，擁有強勁的就業動能，隨著縣治重劃區及高鐵特區的生活機能發展成熟，吸引了大量的科學園區工作人口，不僅為竹北市帶來人口成長、提高了住民的所得水準，也帶動房市交易的熱度，是榜單上交易量最高的行政區。觀察近一年的成交資訊，包括勝利八街一段、光明六路東二段、興隆路一段及勝利路十路等都是熱門成交路段，物件大多為屋齡十年內的新古電梯大樓，平均單價落在25-27萬/坪。

排名第二名的台北市大安區是全台住宅單價最高的行政區，陳金萍說明，大安區位處台北市中心，燙金門牌吸引了許多金融、法、商等金字塔頂端的高收入族群，再加上蛋黃區的物件供給較少，推升了區域的住宅單價。受到市中心開發較早的影響，缺發可開發的大面積素地，導致新屋供給稀缺，有多達6成以上的成交案例屬於屋齡30年以上的中古屋。

平均收入排行第三名的是新竹市東區，陳金萍表示，新竹市東區是新竹都會區發展較早的區域，同時也是全台最知名的科技產業聚落，除了新竹科學園區外，還有清華大學及交通大學兩所知名學府，匯聚眾多的優秀理工人才，因此有不少科學園區的工作者選擇就近置產，使的新竹東區成為不動產交易熱區。觀察近一年的交易熱區，多落在園區旁的龍山里、頂埔里、新莊里、關新里及關東里一帶，顯示當地房市主要受到竹科人口的剛性需求支撐。

台北市收入水準全台之冠 文山區、內湖區房價最親民

從這次的十個上榜行政區來看，儘管新竹都會區在科學園區的加持下有三個行政區入榜，但台北市做為全台行政首都以及金融中心，仍占據了榜單中的多數席次，收入水準居全國之冠。其中，文山區與內湖區是價格較為親民的兩個區域，分別為48.8萬/坪、58.3萬/坪。陳金萍說明，文山區位於台北市的蛋白地區，環境較為清幽、生活步調也沒那麼快，居住人口中有不少任職於公教單位，是傳統的文教區。值得注意的是，雖然位於台北市的蛋白區，但是透過捷運文湖線、松山新店線以及信義快速道路往返市中心相當方便，再加上房價負擔相對其他地區小，成為不少通勤族心中高CP值得選擇，從近一年的成交資料來看，捷運萬芳醫院、辛亥站以及捷運景美站周遭都是交易量較高的熱區。

內湖區不僅房價負擔較低，住宅交易也相當熱絡。陳金萍表示，內湖區的房市主要受到內湖科技園區的支撐，園區內涵蓋資通訊產業、金融業、媒體業以及物流業等，從業人口多達16萬人，不少消費者在考量房價負擔以及通勤成本後也選擇就近買房，帶來大量的住宅需求。從近一年的實價登錄資料來看，購屋者逐捷運而居的現象相當明顯，其中以捷運內湖站、葫洲站以及東湖站最受歡迎。

最後，陳金萍補充，不論是以自住或長期置產為目的，一般購屋者都希望可以買到保值性佳的物件，從居民的平均所得觀察當地房市的剛性需求是很好的指標，不過房地產的異質性較大，每個區域的發展潛力也不同，建議民眾購屋時不妨多多參考各方資訊或是尋問熟悉當地資訊的仲介業者，會更有機會買到滿意且適合自身需求的物件。

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