六都會區分別公布108年7月「建物買賣移轉棟數」，交易量最大為新北市5,985戶，六都交易量合計為22,949戶。永慶房屋業管部經理謝志傑說明，7月六都買賣移轉棟數皆較上月增加，平均月增20%。

謝志傑表示，6月份建物買賣移轉棟數受5月中美貿易戰升溫影響，民眾購屋意願轉趨觀望，六都建物買賣移轉棟數皆呈現下滑的現象，導致基期較低。而G20川習會中美貿易戰重啟談判，民眾對經濟情況重拾信心，在價格位於低檔盤整的階段下，民眾購屋意願逐漸提升，使7月買賣移轉棟數增加。此外，部分地區有大量新成屋交屋的情形，在買氣及交屋的支撐下，六都交易量皆呈現成長的狀態。

永慶房屋業管部經理謝志傑指出，G20川習會中美貿易戰重啟談判，民眾對經濟情況重拾信心，在價格位於低檔盤整的階段下，民眾購屋意願逐漸提升，使7月買賣移轉棟數增加。

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六都皆呈成長狀態。永慶房屋提供

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進一步觀察今年1-7月六大都會區買賣移轉棟數平均年增8.2%，六都會區同樣皆較去年同期成長，台北市年增0.9%，新北市年增3.1%，桃園市年增9.6%，台中市年增9.9%，台南市年增9.6%，高雄市年增18.7%，房市買氣持續回溫。

台北市7月交易量為2,875棟，月增18.2%，以行政區來看，包括中山區、大安區、北投區、信義區、大同區及南港區交易量成長幅度較大，都有三成以上成長幅度，不過與去年相比，台北市僅有5.9%的成長，另外以1-7月與去年同期相比則是微幅成長0.9%，謝志傑表示，北市1-7月房市交易量與去年大致持平，而7月在大量交屋的帶動下，交易量與6月相比大幅增加。

新北市7月交易量為5,985棟，月增19.9%，年增8.1%，其中交易量前三名的行政區分別為淡水區、中和區以及板橋區，謝志傑說明，究其主因為三個區域皆出現大量交屋，三個行政區的移轉量高達1,960棟，另以1-7月來看新北市的成長幅度也達8.1%，買氣溫和成長。

台中市7月交易量為4,540棟，月增34.5%，是六都中較上月增加最多的都會區，謝志傑說明，主要是台中市6月份並無交屋潮，導致交易量較低，且7月份在西屯區、北屯區、北區、南屯區及南區皆有大量交屋挹注讓交易量成長。

高雄市7月房市交易量為3,242棟，與上月相比增加6.4%，謝志傑表示，高雄市交易量在經過連續三個月衰退的局面後終於反彈，顯示高雄房市的買氣逐漸走向平穩，不過與去年同期相比，高雄市1-7月每月交易量都有成長，顯示交易熱度仍比去年較佳，整體來看高雄1-7月成長18.7%，站穩六都之冠。

謝志傑表示，中美貿易戰重啟協商，國際緊張局勢稍微放緩，且台灣今年Q2經濟成長率預估達2.41%，顯示景氣逐漸回溫。而今年上半年全台買賣移轉棟數皆較去年增加，並創5年新高，六都會區交易量亦有望挑戰全年度破5年新高，因此在房價平盤整理的情況下，建議買方可以開始尋找適合自己的房屋。

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六都各地政局1日分別公布7月「建物買賣移轉棟數」，其中新北市移轉5985戶，交易量最大，但台中市月增37%，增幅最大。整體而言，六都7月移轉量大幅增加兩成，總計突破2.3萬棟。專家認為，主因在於今年第二季剛性需求強勁，加上趕在農曆7月前交屋所致。

根據六都各地政局公布數據，台中市7月份移轉4540棟，相比上月3314棟，大幅彈升37%，也是自2015年12月的8千棟以來的單月新高紀錄，表現最為亮眼。

台中市7月份交易熱度為六都最高，其中又以北屯區最熱。好房網News資料照片

另外台北市、新北市、桃園市和台南市，7月的月增率都在18%以上。其中新北市移轉5985棟，月增19.9%，台北市2875棟，月增18.2%；桃園市4054棟，月增18.1%；台南市7月也達2253棟，月增18.0%。至於高雄市，7月移轉3242棟，月增6.4%，增幅為六都當中最低。

科達機構房產研究中心經理于靜芳表示，今年第二季，六都的看屋、購屋議價都很強勁，加上今年8月是傳統的農曆「民俗月」，自住客成屋交易多趕在農曆7月前過戶，新案也搶在農曆7月前交屋，因此推升六都整體移轉量。

于靜芳表示，7月份交易熱度最高的台中市，不僅月增達37%，年增率也有34.5%，兩項數字都是六都最高。其中又以北屯區676棟、北區631棟、西屯區610棟最多，三熱區皆突破6百棟，北屯區因台74線通車、捷運綠線話題，皆帶動近年中古屋、新案成交熱門。

另外桃園市7月移轉也站上4千棟，于靜芳表示，桃園因有機捷、捷運綠線建設話題與重劃區交屋潮，加上平均房價1至2字頭、新案2至3字頭，近6年吸引不少雙北自住客購屋，光桃園區1097棟、中壢區782棟就佔5成。

至於高雄市，月增率雖僅6.4%，為六都最低，不過與去年同期相比，高雄市1至7月每月交易量都有成長。永慶房屋業管部經理謝志傑表示，高雄市交易量在經過連續三個月衰退的局面後終於反彈，顯示高雄房市的買氣逐漸走向平穩，若僅計算1至7月的總移轉量，高雄市的年成長率達18.7%，數字為六都之冠。

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近期房市回溫，建商大手筆搶地的新聞時有所聞，不過根據內政部統計資料顯示，這些新建待售屋卻有不斷上升的趨勢，在最新資料顯示，全台新建餘屋超過8萬宅，創下歷史新高，未來恐怕對房市造成衝擊。

內政部營建署將屋齡五年內、仍維持第1次登記且有銷售可能性的住宅,視為新建餘屋(待售)住宅。從99年第二季至102年第四季大致維持在25,000宅，而後幾年不斷上升，在107年第二季的最新資料顯示，新建餘屋已經達到80,082宅，較上一季上升1.7%，創下九年來新高。

建案不斷推出，全台新建餘屋超過8萬戶創下新高。（好房網資料照）

根據資料顯示，六都之中新建餘宅數最多的為新北市的17,087宅，桃園市12,623宅、高雄市11,343宅緊接在後，台中市為8,837宅，台南市5,270宅，新建餘宅數最少的則是台北市，僅有5,066宅。

新北市不僅六都之中是新建餘屋宅數最高的，成長速度也相當驚人，107年第二季相較上季成長了13.5%，同樣名列六都之首，六都之中唯二呈現成長的則是台南市，小幅上升2.9%；台中市、高雄市則幾乎持平，新建餘宅數微幅下降不到1%，台北市下降1.3%，桃園市下降6.6%，在六都之中下降最多。

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台北市政府地政局指出，最近一期（一○八年四月）實價登錄量價動態，全市交易量共一千一百五十七件，較三月減少四十一件，減少三‧四二%。交易總金額為三百零一‧二四億元，較三月增加二十三‧四七億元，增幅八‧四五%。

全市住宅價格指數一一二‧六七，較三月微升○‧七%；標準住宅總價一千四百一十萬元，標準住宅單價每坪五十一‧八五萬元。

大樓住宅價格指數一一六‧三七，較三月下跌一‧八二%；公寓住宅價格指數一○四‧○二，較三月微跌○‧七一%；小宅住宅價格指數一○○‧○七，較三月上漲一‧六九%。

全市住宅價格月線、季線及半年線皆續揚；大樓月線、季線轉跌，半年線持平；公寓月線微幅下跌，季線、半年線微揚；小宅月線止跌回升，季線跌幅趨緩，半年線微升。

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現代人想要買電梯大樓，除了公設比吃掉實際居住空間外，有時還得支出管理費這一筆額外費用。有網友詢問現在到底該買獨棟大樓好，還是要買飯店式管理宅比較適合呢？網友答案一致指向了飯店式管理大樓，也有人進一步分析，其實關鍵在於樓地板面積的大小。

有網友近日在批踢踢實業坊上提出，原本以為普通電梯大樓沒有健身房、視聽室甚至游泳池，沒有公設會比較便宜，公設比也會較飯店式大樓低，沒想到價格差不多之外，公設比甚至比有飯店式管理的大樓還高，因此在網路上詢問網友意見。

飯店式管理大樓，光是大廳給人的感覺就會讓房價有所不同。（好房網資料中心）

多半網友回應，應是社區戶數所造成的差異，目前所謂的飯店宅每層戶數可以到10戶，加上基地大，可以分攤的公設當然也比較多，連帶的也影響到管理費，因此有人覺得既然一樣要花三分之一的房價買公設，當然要選擇有游泳池、健身房的大樓。

網友ceca在批踢踢實業坊home-sale板發文分析，基本上地基越大的案子，戰鬥力就越強，他認為好的大樓大多是地基1000坪起跳，切割成數棟，棟與棟之間又有一定距離，這種案子無論氣派度、公設完整度、環境打造都會很強，裡面不只游泳池，可能還有網球場等等。

扣除這種大地基的案子，ceca認為其次才是地坪夠大的獨棟，例如地坪600~700，因為土地容積很高可能有800%，加上可能三面臨路又公園邊等條件，然後蓋到30幾樓，因為樓地板面積夠，所以公設很強大，環境打造也完整。

至於公設比，ceca提到一般人的思維會認為公設不重要，但從保全、大廳的氣勢、游泳池是否有三溫暖等…都是影響未來房價的重點，而公設比其實跟樓地板面積有關，很多時候是因為樓地板面積太少，所以養不起公設，因此地坪1000以上的案子，大多都有游泳池，但是管理費還是可以壓在每坪60元，因此是否要選擇飯店式公寓，問題還是在你的樓地板面積夠不夠養得起公設。

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「如果是你會怎麼選？」日前有網友在網路論壇上詢問，因最近想買房，而父母親住在景美，自己原本也想買房在景美，但考量到手上資金只能買到40、50年的老公寓，也擔心未來的轉手性，因此詢問要否應多加一點預算買永和的約20多年的中古電梯大樓反而比較保險。

這名網友指出，如果房子買在景美，往後也可以就近照顧年邁的父母，但又擔心40、50年的老公寓，在10年後是否還有機會在不賠錢的狀況下轉手賣出，或是有沒有可能等到都更或危老重建，來翻新這間屋子。

景美老公寓好還是永和電梯大樓好？

專家各有不同看法

此案例為買房民眾常陷入兩難的問題之一，中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為，以這個案例來說，這名想買房的網友從小到大都住在景美，對於該區域，無論是生活機能或是街坊鄰居都已相當熟悉，如果站在照顧父母的角度上，會建議他買景美的老公寓，且老房子裝潢後並不會比新屋來得差。

不過，這名網友擔心住十年後，會不會因屋齡過高而賠錢賣、不保值，江龍名則認為，從近20年來的房價曲線來看，未來10年房價仍錢持續往上走，如果把買房當作長期投資，以景美周遭的環境來說，生活機能或是基礎建設都算完備，應該還是能抗跌保值。

至於網友想買的景美老公寓有沒有可能進行都更或危老重建，江龍名分析，這些重點都在「人的整合」，老公寓通常住戶較單純、又戶數少，整合較為容易，因此無論都更或危老重建都會比永和的電梯大樓來得容易。

而且設籍在台北市的話，無論育兒或其他社會福利，還是優於新北市，如果考慮到未來小孩的教育層面，也會建議這名網友選擇景美老公寓。不過，除了上述的考量點以外，自身財務狀況及上班地點等需求才是最優先的考量的重點。

住商不動產企研室經理徐佳馨對於此案例則認為，這名網友選擇永和的中古電梯大樓應該是比較好的選擇，徐佳馨說，如果要考慮保值性，重點還是看地點，不見得永和的電梯大樓保值性會比景美的老公寓差。

同時，也要考慮到若買的是老公寓，恐怕要花費的裝潢費會比中古電梯大樓來得高上許多，現在市場上平均每坪的裝潢成本約3萬多，但曾有朋友買了老公寓來整修，卻因管線重拉等因素，每坪裝潢費飆升至7到8萬，因此買老公寓的隱形成本也需要納入考慮的。除了裝潢外，老公寓一般也都沒有天然管線，因此可能隔沒幾天就要叫瓦斯，這也是老公寓在居住上會遇上不便的地方。

▲資料來源：《買一間會賺錢的房子：最受信賴的獵屋高手，教你「不後悔的買屋36招」，挑間「增值中古屋」，比「定存」多賺20倍!》，作者：徐佳馨

至於網友擔心的轉手性問題，徐佳馨提到，其實有科學的方法，來判斷老公寓或是中古電梯大樓未來的轉手性。建議這名網友可以先將猶豫的景美老公寓及永和中古電梯大樓兩個物件都送去銀行鑑價，做貸款評估，從銀行核出來的貸款條件，就可以對於兩間房未來轉手性等狀況略知一二。

而買老公寓是否往後能搭上都更或危老重建的列車，徐佳馨則說，要買一間自己喜歡的房子自住，「未來的東西不要放進來」，重點還是房子住起來的期待值與舒適度。

無論選公寓或電梯大樓

「自身需求」還是第一考量

天時地利不動產總經理張欣民同樣也建議這個案例中的網友，選擇永和的中古電梯大樓。張欣民分析，民眾買房子時，重點還是先以生活圈、上班地點及經濟等因素做為優先考量，但現在中永和地區的生活機能好，交通也方便，若是買屋齡20多年的中古電梯大樓，轉手性還是強過景美40、50年的老公寓。

這名網友可能認為可以等都更還是危老重建，但以景美地區而言應該不容易，因為當地房價在台北市並不算太高，建商若利潤少的話，都更的意願也會變低，且買40、50年的老公寓一來要想到可能會面臨高額的維修費用外，這房子住了10年後，也超過50年的使用年限，屆時轉手恐怕會比較困難。

對於要買景美老公寓或是永和中古電梯大樓，三位專家各從不同角度切入，但其實專家們給買房民眾共同的建議，仍是要民眾除了考量房子的未來性、轉手性外，重點還是要評估自己或未來組成家庭時的住屋需求，多方考量後，再選擇最適合自己的房子購買，才可以長住久安。

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根據財團法人金融聯合徵信中心的房貸統計分析最新資料顯示，中古屋平均鑑估值比新屋來得高。其中平均鑑估值最高的，為屋齡6至9年的新古屋，其次是9至12年的中古屋，再者是3至6年屋齡較新的房屋。《好房網雜誌》報導中，專家曾提醒民眾，在挑選中古屋時，切記要「眼見為憑」，按照以下10重點實地觀察房屋的優缺點，就能買到理想物件，讓你的房子鑑價高人一等。

2019年第1季房貸統計分析表。

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重點1：鎖定商圈及社區

鎖定商圈時，上網搜尋當地風評較好的社區，再向房仲打聽。選擇距離捷運或公車站步行7到10分鐘可達的區域；並挑選周邊有賣場、超商、診所、銀行⋯⋯等的商圈。

重點2：勘查住家環境

了解住宅周邊環境變化，建議不同時段分次看屋，並與附近商家或其他社區管理員打聽，進而得知環境條件和鄰居概況。

重點3：檢驗社區管理品質 

看屋時應注意布告欄張貼訊息，觀察管委會運作情形及管理費繳交狀況，或直接向社區總幹事詢問相關問題。

重點4：留意格局、採光

良好的房屋格局必須方正、無暗房、少稜角、少樑柱等條件，兩面以上採光且座向以坐北朝南最佳。另外，還得留意通風是否良好。

挑選物件時，選擇周邊有賣場、超商、診所、銀行⋯⋯等的商圈。

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重點5：細看屋況瑕疵

盡量挑選沒有重新裝潢的「原味屋」，才能看到房屋最真實的樣貌。檢查是否有壁癌、漏水、牆龜裂、樓地板歪斜、磁磚剝落等問題，並留意是否為「輻射屋」、「海砂屋」或「凶宅」。

重點6：衡量公設實用性

要求詳閱建物登記謄本，了解主建物的實際坪數。此外，應實地觀察社區內各項公共設施，衡量其實用性。

重點7：避開嫌惡設施

福地、電塔、宮廟、夜市、加油站、垃圾場、特種行業等應避開。最好能實際走訪周邊巷道了解環境，並拜訪當地鄰里長和鄰居，了解是否有隱藏的嫌惡設施。

重點8：審慎挑選停車位

注意是平面或是機械停車位，入口是否有高度限制、車輛出入方便與否。有些停車位只有使用權而沒有產權，需詳問了解。

挑選中古屋時，注意停車位為哪種類型。(好房網News林美欣攝影)

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重點9：詳閱不動產說明書

購屋時如委託仲介，應要求詳閱不動產說明書，了解物件產權，及屋內有無增建、漏水、違建、屋況瑕疵，或帶有租約、設定抵押權等詳細資訊，還需核對標的物地址、土地持分、樓層等項目，確認與所看物件相同。

重點10：建立物件清單

看屋後應建立已看物件清單，列出房屋特色、環境條件、第一眼印象等實際觀察到的心得，最後再一一檢視所有物件，比較優缺點，篩選出最符合需求的好屋。

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根據聯徵中心統計資料，今年首季房貸族平均購屋面積最小的在三重區，只有32坪；最大的在林口區有59坪。房仲表示，捷運站周邊和房價越高區域，普遍買小宅，反之在外圍區可享受大坪數。

信義房屋引用聯徵中心今年首季購屋房貸族樣本數在120件以上的行政區，平均房貸族購屋面積最小的區域是三重區的32.1坪，平均購屋總價約新台幣1156萬元；其次是台北市中山區平均33.6坪，平均購屋金額約2297萬元；第3名是新北市板橋區平均33.9坪，平均購屋金額約1303萬元。

第4名為台北市大同區平均購屋34.5坪，平均購屋金額約2051萬元；第5名為新北市汐止區平均購屋34.8坪，平均購屋金額962萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，通常都會區捷運站點周邊與房價愈高的區域，購置小宅的情況愈普遍。

相對地，購屋坪數最大的是新北市林口區，平均購屋59坪，購屋總價約1489萬元，平均購屋總價比三重區多了約333萬元，但建物面積卻多買27坪。

購屋面積第2大到第5大的都在大台北以外縣市，包括台南市北區平均購屋58.7坪，平均購屋總價1061萬元；第3大的是台中市南屯區平均購屋57.8坪，平均購屋總價1413萬元；高雄市鼓山區平均購屋57.2坪，平均購屋總價1207萬元；桃園市大園區平均購屋56.9坪，平均購屋總價1313萬元。

曾敬德指出，新北市外圍區與大台北以外都會區的房價水準相對平價，一般房貸族的壓力不若雙北市大，相對可以購屋較大的標準3房產品，不必屈就房價而選擇小3房或2房產品，因此平均購屋面積比北部大得多。

想要在台北市買房嗎？可要注意現在哪裡最便宜！根據北市地政局最新統計，北市房價跌最多的區域，是老房子最多的大同區，因為大部分是舊社區、都更難度高，新建案也比較少。而如果您已經買房、背了房貸，專家也有幾招小撇步，讓您有機會加快還房貸的腳步、減輕壓力！

不求入住豪宅，只想有個好宅，想在台北市有個家，挑對區域很重要，北市地政局最新統計，台北市房價跌最多的區域，是老房子最多的大同區跌幅2.8%，其次是中山區和信義區，而漲最多的地方，則是有"士林北投科技園區"加持的士林區，還有較少投資客炒房的文山區，房價居高不下的大安區，則是排在第三名。

房產專家徐佳馨分析：「大同區而言 它算是一個比較舊的社區，那區域裡面要做一些都更的改造，可能難度比較高，那再加上區域裡面，要有一些新的推案，可能也比較沒有那麼容易，所以其實整體的表現上面來說的話，就會比較弱勢一點」。

還沒買房的先從房價下跌的區域找，那已經買房的，要怎麼減輕還款壓力呢，除了有閒錢就先還款，另外像是做好短期儲蓄計畫還本金，降低總利息支出，還有"整數還房貸法"，像是房貸每月23200元，就湊整數24000元還款，逐漸縮短還款期數，都能幫助有殼一族，加速脫離房貸負擔。

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新的房子就是比較貴嗎？這可不見得。根據最新的統計資料，房屋鑑估價最高的數值是落在屋齡6至9年，而平均每單位面積鑑估值最高的，則是屋齡超過36年的老房子。

根據財團法人金融聯合徵信中心所進行的房貸統計分析，今年第一季一共有34,414件授信，平均利率為1.77%，平均貸款成數為70.95%，貸款樣本數最高的落在0至3年屋，一共有9,883筆，其次則為36年以上的老屋，共有5,577筆樣本。

新建案不停推出，但根據房貸統計分析，新屋單位面積鑑估值其實不高。本報資料照片

統計資料中顯示，平均鑑估值最高的房屋，落在屋齡6至9年的房屋，價值約有1654萬元，其次是9至12年的房屋，價值落在1559萬，再者是3至6年屋的1491萬元。

不過上述數據的建物面積並不相同，若將平均鑑估值除上平均面積而得到的單位面積價，價值最高的區間是落在屋齡36年以上的房屋，每坪鑑價值有28.7萬元，其次是33至36年屋的28.3萬，再來才是9至12年屋的27.8萬與6至9年屋的26.8萬元。

大華不動產估價師聯合事務所所長張義權表示，屋齡超過30年的房屋受惠於危老建物的利多，加上有容積提升的紅利，因此吸引投資客及期待改建的民眾購買，現在一股投資風吹向老屋，自然讓鑑估值偏高。

不過對於自住客，張義權並不推薦老屋，他認為新屋還是比較適合自住客購買，6至9年屋也是不錯的選擇，至於為何新屋鑑估值會低於12年以下的中古屋呢？張義權認為可能是因新屋推案時的價格過高，現在較難向上拉抬，反而是之前的案子，因為推案價不高，反而有上升的空間。

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