疫情二年多來，國內房市飆漲、交易擴量，房仲業搶食大餅，房仲家數快速增加，根據房仲公會全聯會統計，至今年第一季全台房仲會員家數達6,864家、已直逼7,000家，二年多來增加逾千家，近一年多來更以每天超過1.5家的速度急速增加，房仲家數創下歷史新高。

即使近年疫情衝擊、政府持續釋出打房政策讓房市降溫，不過房市熱度未見衰退，投入房仲業經營的家數愈來愈多。上波低點2017年底時全台僅5,394家，2018年間全年增加了88家、2019年間增加了231家，2020年增加了427家，2021年增加了584家，今年第一季也增加了140家，尤其去年以來增加速度相當驚人，每個月都有超過45家的增幅。

房仲業者觀察，整體住宅房市交易量增固然是房仲業投入的主要原因，預售市場熱絡也使不少房仲業兼作預售換約生意，近年房市無論建地、辦公室、工業廠房、法拍、危老整合等各市場都很熱絡，政府推動住宅租賃服務產業，使部分業者更跨足租賃業訴求「租、管、售一條龍」，無論傳統中古屋交易或其他分眾市場都有利可圖。

尤其，大型品牌加盟業者為搶市占率擴大展店，不少資深業者重回市場，績優業務人員出走創業也增加不少，均使房仲家數快速飆升。

從各縣市房仲公會員家數增加情形，也可看出各地房市熱度，近二年多來，六都中除了台北市僅增加73家外，其餘五都均增百家以上，台中、桃園更增加逾270家、220家最多，近年發展熱絡的新竹縣市合計也增加超過60家。若以房市家數增加幅度來看，桃園、台南增加逾三成，新竹市、台中、宜蘭增逾二成。

房仲開業展店加速，人力需求大增，積極投入人員招募，也使不動產經紀業從業人員數大增，根據內政部統計，受僱不動產經紀人已突破1萬人，二年多來增加逾1,400人；受雇不動產營業員達4.8萬人，二年多來增加逾8,000人。

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六都今年第一季買賣移轉棟數，主要行政區有17個已較去年減逾10%，其中減幅最大者是台南市新市區，年減61.8%，且新市區首季房價跟去年同期相比也降19.1%。房仲業認為，台積電轉向高雄，買方擔憂買到最高點等三原因，是台南新市量價均縮的原因。

據統計，六都共有17個主要行政區的買賣移轉棟數減幅超過10%，其中不乏各都的交易熱區，如台北市內湖區、中山區，新北市中和區，桃園市桃園區、楊梅區，台南市新市區以及高雄市左營區，不過在價格表現上，大部分行政區的成交均價仍走揚。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，房市受資金潮帶動價量齊揚，許多區域房價寫下新紀錄，加上政府接連祭出的打炒房政策，讓交易熱區輪動快速，購屋人進場前宜審慎評估。

價格快速推升，買方心有餘而力不足

根據六都地政局資料，統計今年第一季買賣移轉棟數，與去年同期相比減幅超過10%的主要行政區共有17個，其中減幅最大者是台南市新市區，年減61.8%，且新市區首季房價跟去年同期相比也降19.1%。

北市內湖、新北鶯歌、桃園楊梅、台中潭子、高雄橋頭等熱區首季都量縮

其它五都個別量縮最多的行政區減幅也不小，台北市內湖區首季買賣移轉動數年減33.9%，去年第一季破千棟，今年只剩7百多棟，新北市鶯歌區年減43.0%，桃園市楊梅區年減34.4%，台中市潭子區年減43.6%，高雄市橋頭區年減47.3%。

量縮價卻依舊上揚 僅台北中山、台南新市地區價量均跌

不過這17個成交量降溫行政區的房價，多數呈現上揚走勢，僅台北市中山區及台南市新市區成交均價下滑，中山區今年首季成交均價每坪67.7萬元，年減12.8%，台南市新市區今年首季成交均價每坪15.7萬元，年減19.1%。

郎美囡分析，首季降溫區許多為近幾年房地產交易熱門區域，價量受到買氣及資金潮拉抬，成交價普遍上揚，不過市場過熱、價格攀升及政府打房政策多少影響買方心態，擔憂買到最高點，缺乏區域話題延續熱度，或有其他行政區價格更低、議題更多，買氣自然下降。

如台南新市因南科議題身價水漲船高，但價格漲勢猛，新屋價格站上2字頭，隨著台積電話題轉向北高雄，台南市依傍半導體產業的買氣減弱，高價位的物件難以吸引買方入手。

然而市場普遍預期今年受惠於台積電持續發燙的高雄，也有兩個行政區降幅超過3成，橋頭區房價受新屋帶動來到2字頭，價格優勢減弱，左營則是比較基期高，去年首季交易量大幅拉升，今年回歸資金熱潮前的水平。

房價愈來愈高，但民眾已經習慣低利環境，辦房貸金額相較過去十年來大幅增加，五大銀行新承做房貸資料顯示，國內已經連續157個月房貸利率跌破2%，央行3月升息一碼後業界憂下接下來恐「升升不息」，房仲業13日警示，未來一段期間房貸利率重回2%以上，似乎不是甚麼太奇怪的事情。

面對全球嚴峻的通膨情勢，央行在3月升息一碼，並宣告貨幣政策已經趨於僅縮，未來國內可能也要開始面對一波升息循環，根據五大銀行新承做房貸資料顯示，國內已經連續157個月房貸利率跌破2%，國人已經習慣低率環境，加上房貸金額越貸越高，先前央行不斷提醒利率不會永遠這麼低的警示，正要開始應驗。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波通膨情勢越演越烈，國內3月消費者物價指數（CPI）年增率3.27%，連八個月超過2%，通膨壓力逐漸增溫，加上美國醞釀快速升息與QE退場，同時間國內的經濟表現良好，更讓市場有能力去承擔利率調升，未來的一段期間房貸利率重回2%以上，似乎也不是甚麼太奇怪的事情。

經過3月央行升息後，目前一般房貸利率最低為1.56%，但申請條件較一般的房貸利率大概在1.65%~1.75%，只要升息3次半碼房貸利率可能就會見到2%。

曾敬德指出，市場最擔心的事情不是一次性的升息，而是連續性的「升升不息」，一旦市場大幅升息將會產生許多改變，租金收益型的產品會首當其衝，買方因為資金成本增加，會要求更高的收益率，包括店面等產品，而壽險業因為法規限制，評估不動產投資必須拉高租金收益率，現在已經看到壽險業出走台北，往外尋找高租金收益型的不動產。

至於住宅市場也會產生一定影響，包括民眾購屋時的購買力下滑，房貸族每月支出增加排擠消費，房貸利息增加後「租不如買」的資金成本誘因減少等，另外面對連續性的升息，也會降低民眾的購屋意願與信心。

曾敬德表示，國人已經太習慣低利環境，建議購屋人面對升息循環，一方面可以試算未來升息後的房貸負擔，是否還在承受範圍內，一方面若手上有閒置資金，保守型的民眾可以先償還本金，降低利息負擔。

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據市調機構統計，北台灣 2022 年第一季新成屋、預售屋推案量 2732.9 億元，較去年同期減少近 80 億元，年減幅約 2.8％。

住展研發長何世昌表示，首季推案量低於預期，主因除缺工、營造成本高漲，導致推案進度落後外，也與央行鷹式升息、第五波預售屋聯合稽查，以及打房五拳等利空政策接連出籠有關，不少指標大案公開進度因此推遲，導致整體案量不增反減。

何世昌指出，雖然今年房市雜聲不斷，預言市場即將反轉的說法與日俱增，但今年第一季因供給量縮，建案銷售仍然穩健。一般而言，單季銷售率如達到 15％以上，市況就屬於安全穩健水位，但今年第一季北台灣各縣市單季銷售率均超過 2 成以上，新竹縣市更飆破 5 成，意味市場仍處變不驚。

調查顯示，台北市今年首季推案量約 700 億元，比去年略減約 1.6％，變動幅度不大，推案量未能放大的關鍵在於豪宅案未如預期推出。北市今年第一季推案大多集中在蛋白區，又以北投、內湖推案量最大，都超過 100 億元以上；而蛋黃區推案量偏低，只有中山區案量達 100 億元，而信義區則沒有推案，新屋供給量較為緊繃。

新北市今年首季推案量近 1200 億元，年增近 10%，是北台灣推案量唯一正成長的縣市；不過，案量成長的原因是新莊大爆量，單季推案量高達 374 億元，而推案除了副都心重劃指標大案開出外，舊市區老屋重建案湧現也挹注不少案量。

而在 2021 年的推案熱區如新店、板橋、三重、林口、淡水等地，今年第一季反而大熄火，指標案多遞延至房市 520 檔期。

桃園市今年第一季推案量近 500 億元，與去年同期大致持平，但桃園區推案量一支獨秀，推案量將近 150 億元，其中又以中路重劃區案量較多。至於房市熱區青埔與 A7，籌備中的指標大案多數都放緩推案步伐，以致於供給量急縮。

何世昌指出，原本房市供需失衡情況嚴竣的新竹地區，今年首季依舊沒有改善，推案量驟降至約 276 億元，比去年同期銳減逾百億元，年減幅超過 30%。以大新竹來看，只有竹北推案量 90 億元較多，而這波推案泰半又位在都市計畫之外，菁華區可選擇的建案非常有限。

至於宜蘭與基隆等地，因案量基期低，變動幅度較大，都屬於正常狀況。以基隆來說，雖然房價親民，又有基隆捷運定案利多題材，但建商推案意願還是不高，今年供給量水位恐怕比較低迷。

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台商回流、外資接連來台投資，又碰上資金狂潮，全球通膨壓力升溫，再度凸顯豪宅產品的保值避險性，推動近幾年豪宅買氣，近期北市傳統一級商圈包括東區、敦化等地透過危老、都更等模式塑造新一批新世代豪宅，房產業者預期，這一批新豪宅有機會創造區域新高行情外，更能打造全新世代的豪宅版圖。

住展調查，今年329檔期，台北市推估有高達1083億元的新案問世，其中兩大新世代指標豪宅案「耑序」、「Diamond Towers台北之星」預期也會在329檔期開賣，因為兩大新世代豪宅案釋出，讓北市傳統豪宅聚落的大安區在329檔期預計超過5百億元新案問世，為12行政區中推案量最高的區域。

實價登錄2.0在去年7月上路後，預售屋即時揭露縮短議價時間，加速整體買氣，甚至北市有數個豪宅案還在預售銷售階段便擠進「單價200萬豪宅俱樂部」，加速豪宅價格定錨。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，這波豪宅熱銷潮主要受惠於全球肥咖條款及中美貿易戰之後的台商回流、防疫資金潮、投資獲利轉進實體資產，以及新豪宅上市等四大利多條件，尤其近期預售物件多半是這幾年配合都更、危老政策所重建的新大樓，位置精華，換屋、置產客通吃。

攤開此波房價漲幅，其實裡頭很大比例是因為缺工、造價上漲，尤其造價平均上漲超過3成，再加上地價上漲，央行又限縮土、建融，在在都成為房價上漲的眾多因素，建商的獲利空間則相對有限。

此外，北市能打造豪宅的土地原料已經相當稀少，因此，邀請國際級建築大師打造已成新形態豪宅標配，對於建材、建築體等各方面都相當講究，甚至要從歐美國家引進，但目前不論是空運、海運等運費全面上漲，更促使營建成本不斷上揚，推著房價往上走。

通膨影響之下，豪宅產品保值避險性躍然紙上，在有土斯有財觀念根深蒂固的台灣更明顯，根據瑞普萊坊最新發布的去年第四季「全球豪宅指數」，台北市豪宅價格年增率達18.9％，為全球調查的46個城市中，漲幅第六高，在亞洲各城市中僅次於首爾，為全亞洲漲幅第二高倍。

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台中七期預售豪宅價格續創高！根據最新揭露的實價揭露，位於市政北七路上的「大陸豐蒔」24樓總面積102.12坪，以總價7,630萬元成交，扣除車位後，每坪單價86萬元，創下預售實登上路後中台灣住宅大樓單價紀錄！顯示七期預售豪宅市場有機會瞄準9字頭。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析，通膨及貨運短缺導致缺工缺料使營建成本高漲，全台建案造價平均上漲約3成，加上地價漲幅及央行限縮土、建融，眾多因素推升房價不斷攀升，台商資金回流潮帶動豪宅市場交易量明顯升溫，無論自住或置產皆有不少提升，尤其具產業加持的中台灣高價紀錄頻傳，不乏對於相中的物件下手毫不手軟的大戶。

其中，七期新市政中心地理特殊性及政經地位短時間內難被超越，仍具創價空間，加上目前開發已近飽和，未來新案將越趨稀有，大型綠地旁的完整基地更有機會挑戰三位數房價，備受各界期待。

觀察七期近期預售行情，位於市政公園第一排的「由鉅惟上」為預售市場上唯一全棟受「高價住宅信用管制」之產品，該案主打「ComfortLuxe奢適宅」新美學生活體驗，全棟住宅結構採用SS鋼構帷幕建築，且全棟採用中空複層LOW-E膠合玻璃抗寒阻熱，符合高性能住宅「冬暖夏涼、安全舒適」的極致標準，

「由鉅惟上」憑藉獨特品牌力與產品規畫，受到市場青睞，吸引不少自營商、二代家族爭相購入，該案一次購入兩戶或三戶以上的客戶就有超過10組，目前全案已有88筆實價登錄，均價約7字頭。

另外，早前銷售的「寶輝SKY TOWER」近期也有5筆的預售實登揭露，價格不斷衝高，其中4樓總面積81.02坪，以總價5,199萬元成交，扣除車位後，每坪單價也站上74.7萬元；同樣位於市政路上的「聯聚方瑞大廈」揭露筆數達191筆，平均單價約68.12萬元。

預計今年下半年將進場的「寶璽天讚」豪宅預售案，將延請日本第一大建築設計集團NIKKEN SEKKEI操刀，打造新市政中心內唯一面南超大棟距個案，規劃100至130坪，總銷約80億元。

而興富發建設攜手中悅機構於市政北七路預計推出50-60坪輕豪宅產品，最快在年底推出；豐邑機構「河南路市政路案」預計今年下半年伺機進場，總銷預估約250億元，將是市政路上最大規模的豪宅開發案。

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房價漲幅遠勝過通膨，據內政部實價揭露資料顯示，全台六都加新竹總共七縣市，2021年房價全面攀升，統計包括停車位價格在內的成交建物，包括台南市、高雄市、新竹縣、新竹市，第四季的中位價，都比前一年度同期增加超過二成；至於漲幅最大城市在新竹縣，一年飆漲四成，每坪站上3字頭。

信義房屋6日最新統計顯示，全台七縣市，以新竹縣去年全年中位數房價上漲最多，從2020第四季的每坪21.5萬元，躍升至2021第四季的每坪30.1萬元，中位數狂飆逾四成，成這波房市大漲的「瘋城」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新竹房價起漲時間，與中美貿易戰後台灣科技廠商受惠業績大好，有一定的連動性，新竹匯集全台平均薪資最高的電子科技族群，2020第二季新竹縣實價登錄中位價房價才剛站上2字頭，不到兩年的時間就衝到3字頭，過去10多年幾乎沒看過房價這樣飆漲。

根據內政部統計網資料顯示，全台六都加上新竹在2021年間，建物含車位的建物實價，每坪中位數房價普遍呈現上漲走勢。其中雙北市中位數房價上漲趨勢相對較為溫和，新北市年增8.1％，台北市年增5.1％。

不過其他都會區房價表現相對凌厲，台中市建物含車位產品的中位價，年增14.6％；南台灣的房市也相對火熱，高雄市從1字頭突破至2字頭，年增23.6％；台南市2020第四季每坪15.4萬上漲到去年第四季每坪18.7萬元，年增21.3％。

至於新竹縣，則是從2020第四季的21.5萬元，攀升到2021第四季的30.1萬元；新竹市則是年增二成，從每坪21.7萬元增加至26.1萬元。

曾敬德分析，一年房價增幅二成，這意味著，晚一年買房，等於房價漲了二成的自備款。

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根據永慶2022第二季房產趨勢前瞻報告顯示，2021年全台預售屋房市價量齊揚，不僅預售屋交易件數突破9萬件，七都預售屋平均總價也全面突破千萬門檻，甚至台中和高雄的預售屋平均總價、單價漲幅也分別上漲31%和23.7%，居冠亞軍寶座。

若以七都地區的預售屋交易數據進行分析，雙北地區的2021預售屋交易量成長較為和緩，年增8.3%；反之，其餘五都地區的交易量從2020年的47853件，到2021年一舉衝上63200件，年增超過32%。其中，交易件數成長最為驚人的新竹縣市，2021年預售屋成交件數為6517件，是前年的1.73倍。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，新竹身為科技業重鎮，區域內產業不斷發展，大量工作機會帶動人口成長，去年新竹縣竹北市以淨遷入人口4175人位居全台之首，自住需求自然強勁。另一方面，建商也看準這波人口從雙北南移至桃竹的現象，紛紛大量購地布局桃竹地區，也帶動當地預售屋交易量。

至於在預售屋價格上，2021年七都預售屋平均總價全面突破千萬門檻。其中，台中和新竹的預售屋總價分別為1347萬元和1319萬元，其餘四都漲幅也通通突破雙位數，台中和高雄的漲勢最為驚人，漲幅分別高達31%和23.7%，若晚一年在台中購買預售屋，平均將要多花300萬元。

展望後市，陳金萍指出，2021年房市因台灣經濟成長穩定、疫情控制得宜，再加上全球量化寬鬆政策，以及預售屋低自備款、屋況全新等因素，估計預售市場將持續熱鬧蓬勃。但政府的打炒房政策、俄烏衝突、通貨膨脹、貨幣緊縮、房市政策等變因也將牽動未來走向，多少影響房市表現。

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新北市地政局今（1）日表示，111年3月房市交易移轉棟數共計6,406棟，較111年2月增加2,420棟，增加幅度60.7%。

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