央行總裁楊金龍表示選擇性信用管制還有空間，房市管控後續可能會瞄準30年期房貸等方向進行，房仲業者分析，對小資家庭而言，這項政策若執行，將比升息更沉重，可能會讓購屋市場更加M型化。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，對小資家庭而言，這項政策將比升息更加沉重，首購族可能因無力扛房貸而寧可繼續租屋，但有錢人仍能繼續買房，財富差距持續增加，恐使購屋市場更加M型化。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，據不動產資訊平台統計指出，去年第3季房貸期數創新高，房貸年期平均近24年，若以比例推估，30年期房貸比例可能已近4成，顯示在高房價與低利環境下，30年期房貸逐漸成為市場主流。

曾敬德認為，30年期房貸在房價上漲時期，讓購屋人的房價負擔能力增加，未來若有重大調整，影響力自然不容小覷，但從政府過去不影響自用與首購，但不鼓勵多房與投資等政策方向來看，如果真的上路也會審慎評估適用的對象。

楊金龍昨天在立法院進行專題報告並備質詢時指出，選擇性信用管制還有空間，後續可能瞄準30年以上房貸、第2戶、限縮熱區房貸成數等方向，也希望不動產貸款集中度降至35%以下，房市能軟著陸。

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住商機構今天表示，據內政部統計，今年首季全台住宅類建照共約3.9萬戶，年減13.9%，但仍處高水位；住宅類建物使用執照則持續增加，全國共約2.6萬戶，年增13.8%，創14年來同期新高。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡透過新聞稿表示，近年工料雙漲，營建成本攀高，加上政府打炒房，新案市場開始調控供給，不過房市未降溫，今年首季建照量維持高量，在前幾年推案都在高點的狀態下，使照量也持續走揚。

觀察六都建照量情況，與去年相比，減少最多者為台中市，年減47%，其次為新北市，年減36.2%，桃園市也較去年略減少3%；台南市、台北市、高雄市的住宅類建照量則較去年增加，分別為49.7%、36.2%及25.0%。

六都使照量部分，僅台南市較去年減少47.8%，其餘五都皆較去年增加，台北市、新北市、桃園市、台中市、高雄市分別年增12%、21.8%、271.7%、77.8%。

郎美囡指出，桃園市今年首季使照量較去年高，主因為去年同期使照量偏低，相比之下出現高幅成長，而台南市則是因為去年同期量體多，比較基期高，才顯得今年首季使照量減少，但其實並未特別低於水準。

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在聯準會升息以對抗通膨的預期下，房貸利率攀升；最具指標性的30年房貸利率本周上揚至5.27%，創2009年以來最高紀錄。

聯準會4日如外界預期的宣布升息兩碼，以對抗40年來最嚴重的通貨膨漲，聯準會主席鮑爾(Jerome Powell)並暗示6、7月間可能繼續升息；這是聯準會2000年以來最激進的舉措，將導致個人和企業房貸、信用卡、汽車貸款和其他貸款成本增加。

房貸金融業者房地美(Freddie Mac)5日公布，本周30年房貸利率上升至5.27%、高於上周的5.1% ，近兩個月來一連七周上漲、上周小幅回跌，本周再漲，一年前平均利率僅2.96%；今年1月初平均3.22%，1至4月間節節攀升，創1994年以來最大的三個月漲幅。

房地美數據是聯準會升息前的紀錄；房貸利率與10年期國債收益率密切相關，國債利率又往往與聯準會利率同步變動。

攸關重新貸款的15年固定房貸利率也大漲，從上周4.4%躍升至本周4.52%。

在通膨率創四年新高、房貸利率上揚、房價上漲以及待售房屋供應吃緊等眾多因素下，買房越來越難，首次購屋者尤其如此。有些經濟學家認為，今年房屋銷售量可能比2021年減少10%。

但是房貸銀行家協會(MBA)看法不同。數據顯示，近幾個月浮動利率房貸需求驟增，首席經濟學者弗拉坦托尼(Mike Fratantoni)說，房貸利率可能會趨穩，可望鼓勵更多消費者購買，但重新貸款需求不太可能很快恢復。

聯準會決策者4日在為期兩天會議後發表聲明稱，俄羅斯入侵烏克蘭並開戰導致石油和食品價格大漲、通膨壓力加劇；聯準會估算，4月通膨率達6.6%，創40年新高，消費者支出強勁、供應鏈長期瓶頸以及天然氣與食品價格上漲都助長通膨。

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近年工料雙漲，迫使新屋價格節節高升，住商不動產企劃研究室統計台南市新舊屋近半年平均價後發現，仁德區價差66.75%幅度最大，其次為歸仁區的65.16%，中西區的60.91%緊追在後。這三區價差最大，房仲表示，目前工料雙漲影響，讓新屋價格愈低不易，形成新舊屋價差明顯的狀況。

而在金額上，仁德區、中西區與北區，新舊價差破10萬，金額最多，反觀新市與善化，新舊價差反而相對小。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，房市受資金潮帶動價量齊揚，許多區域房價寫下新紀錄，某些區域因話題帶動推案連連，從而帶動中古價格上揚，但也有不少區域還在初升段，價差也就相對明顯。

成本墊高，價格快速推升

徐佳馨表示，綜觀價差幅度超過五成的仁德、歸仁、中西、學甲、北區與安南，各有話題擅長，例如仁德區受南科外溢效應帶動，學甲新屋案量少，而規劃中的北外環道路更串連南科到市區，帶動安南區、北區等行政區，而歸仁高鐵特區受三井OUTLET落成，帶動區域房市發展，在繁榮與建設之下，取地成本漸高，又逢目前工料雙漲影響，讓新屋價格愈低不易，形成新舊屋價差明顯的狀況。

新市、善化等區域新舊價差不大，除因這些區域近期推案頻頻，價格水漲船高，加上兩地在工程師租屋買房的需求強勁下，讓成屋屋主看到供不應求也坐地起價，促使價差比想像中來得小。

打房政策頻頻，下手前多方觀察

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，近年園區話題帶動中南部各區房價，對於購屋人來說，確實形成相當壓力，對於價差較大的區域，一字頭中古屋是不錯選擇。此外，工料雙漲也挑戰建商營運實力，下手時除要注意價格外，也要留意建商體質，避免買到財務周轉不順利的業者，讓自己買屋規劃受到影響。

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住展雜誌今（21）日公布最新調查指出，北台灣今年第1季預售新屋市場房價持續走強，各縣市一片紅通通，尤以新竹最猛！單季大漲11％，1季就大漲每坪3萬元，均價站上3字頭、達30.2萬元，躍居為北台灣第三貴城市。

住展今天最新調查指出，北台灣六個縣市及地區，Q1房價平均年漲幅約12.1％，比去年Q4約8.7％明顯擴大。

住展雜誌研發長何世昌分析，在營造成本持續上揚、通膨因素，以及供需失衡等因素影響之下，房市多頭趨勢依然不變。不過，假如央行祭出特定地區選擇性信用管制，漲幅較大的桃竹地區可能會遭列入，打房風險還是存在。

• 住展這項調查指出，台北市今年Q1新建案房價來到97.3萬元／坪，較去年Q4上漲2.2萬元／坪、季漲幅約2.3％，已連續九季上漲、且連三季締造新高紀錄，距每坪百萬元大關，只有一步之遙。

新北市今年Q1新建案房價約43.7萬元／坪，比上一季增加1萬元／坪、季增幅約2.3％，連續九季上漲，且連兩季刷新史上新高；若與去年同期比較，則近一年來房價增加3.8萬元／坪、年增幅約9.3％。

桃園方面，大量雙北市輕移民買盤，近年紛紛轉進南崁、青埔，新案成交價已普遍來到40萬元／坪初頭，而龜山A7則已走高至32萬元／坪以上。

在比價效應之下，部份買盤回流至新北蛋白區並帶動房價上揚，像林口、八里、鶯歌與三峽等地漲幅較大。

目前桃園Q1新建案房價續漲至28.7萬元／坪，單季上漲1.2萬元／坪、季增幅約4.4％，續創歷史新高。

新竹房市漲勢更是凶猛，Q1新建案房價躍增至30.2萬元／坪，較上一季大漲3萬元／坪、季漲幅高達11％；近一年來，新竹房價暴漲6.5萬元／坪、年漲幅約27.4％。從今年起，新竹整體房價水準正式超越桃園，成為北台灣第三貴的地區。主要原因，是供給量急縮，導致供需失衡更加惡化，以致於房價持續暴漲。

何世昌認為，對新竹購屋族而言，「人兩腳、錢四腳、厝八腳」，不只菁華區房價暴漲，連偏鄉芎林、竹東、新埔等地，都有建案開價飆上4字頭，已非外人可以想像。

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全台房市正面對政府一連串打炒房措施、及可能連續升息等因素衝擊，但房仲業者最新調查結果顯示，越年輕族群對房價看法越樂觀，未滿 30 歲受訪者有高達 64% 看漲房價，但 60 歲以上就剩下 28% 看漲房價；另外，若央行連續性升息，46% 民眾認為有需要就購屋，47% 則認為會暫緩購屋或降低預算。

此調查結果顯示，未來若台灣出現連續性升息，有一定買方可能心態上會趨於保守。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，越年輕族群可能越沒經歷過房市修正，加上購屋可能偏向剛性需求，越看房價越變貴，因此對房價看漲比例最高，不過年紀越高可能經歷過房市的景氣循環，知道房價會起起落落，加上年紀大對於風險承擔能力有限，因此調查發現年紀越大的族群，對於房價看法越為保守。

信義房屋網路調查顯示，未滿 30 歲看漲房價比例最高，達 64%，30~34 歲 52% 看漲房價，35~44 歲就剩下 42~44% 看漲房價，45~49 歲則有 39% 看漲，60 歲以上就只剩下 28% 看漲。

至於外在事件部分，面對未來升息循環的趨勢可能來臨 ，46% 受訪者認為有需要就購屋，47% 認為會暫緩購屋或降低預算，7% 認為不清楚，調查結果顯示未來若連續性升息，可能近半的受訪者覺得會受到影響，因此判斷對於市場信心與購買力將有一定的影響程度。

通膨預期調查部分，此次調查剩下 43% 認為通膨會讓房價明顯上漲，上季調查比例則超過 6 成，可能少部分受訪者認為通膨雖有影響，但可能在過去一段時間已經同步反映在房價上。

政府推動禁止預售案換約轉手政策，43% 受訪者認為對於房市影響不大，15% 認為房價會下跌，18% 認為房價會漲不動，也有 25% 認為不清楚。

至於對於未來房價看法部分，此季調查期間恰逢俄烏戰爭、央行升息與政府推動預售換約政策期間，對於購屋人信心有短期干擾，因此看漲房價的比例從上一季的 62%，修正到 46%，但整體購屋信心還是屬於中性偏樂觀。

信義房屋此一調查，是針對瀏覽信義房屋官網民眾，進行網路問卷調查，調查時間為 2022 年 3 月 18 日 - 3 月 24 日，總計回收 1080 份網路問卷。

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台中捷運綠線自去年全線開通以來，受惠於軌道經濟發酵，帶動捷運沿線的熱門站點，每坪房價「坐5望6」！其中，位於中捷綠線文華高中站的「冠德文心綻」新成屋，中高樓層每坪成交單價站上5字頭；此外，市府站旁的「理仁奕舍」預售大樓案，每坪單價上看6字頭！

「冠德文心綻」為大台中地區首座捷運共構宅，因鄰近逢甲商圈、新光三越、大遠百等多個商圈，加上陸續動工的洲際漢神百貨以及水湳中央公園等大型建設，進場銷售僅四個多月的時間，銷售率迅速突破5成；其中，中高樓層戶數已多筆成交單價站上5字頭，預期未來高樓層房價將會再創新高。

此外，聯聚建設旗下的理仁建設，在捷運綠線市政府站旁推出「理仁奕舍」，基地位於五期大墩20街，打造自然共生住宅，規劃40-50坪標配型產品，總銷60億元，每坪單價預估60萬元起！

同樣看好台中捷運未來發展的德鑫建設，去年成功整合四維國小站旁、北平路四段一側，打造千坪開發基地，屬於捷運第一排，觀察周圍預售新案開價陸續站上4字頭，加上土地成本創區域新高，市場預估，德鑫未來推案價格將從5字頭起。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析，台中近幾年最夯的地區莫過於七期、水湳、十四期等地區，預售價格持續攀升，帶動周圍區域房價一起齊漲；反觀新成屋擁有即買即住的優勢與相對合理的價格，眼見為憑、亦成為購屋族不錯的選擇；尤其是捷運沿線地區，在交通便利與重大建設的利多下，台中捷運宅價量齊揚的態勢已成為現在進行式。

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住展雜誌統計，北台灣房價持續走強，北部6縣市及地區今年第1季房價平均年漲約12.1%，較去年第4季約8.7%明顯擴大，其中尤以新竹單季漲幅11%，成為北部6縣市中漲幅最高的地區。

住展雜誌研發長何世昌透過新聞稿指出，因營造成本持續墊高的趨勢不變，而營造市場勞動力短缺問題未解，且通膨、房地合一鎖住龐大供給量，加上建商大多把預售屋實登價當成「地板價」等因素，這波多頭漲勢恐怕還沒到盡頭。

住展雜誌統計，台北市今年第1季新建案房價每坪達新台幣97.3萬元，較去年第4季漲2.2萬元，季漲幅約2.3%，已連續9季上漲、且連3季締造新高紀錄，距每坪百萬元大關更進一步。

新北市今年第1季房價約每坪43.7萬元，比去年第4季增加1萬元，季增幅約2.3%，連續9季上漲，且連2季刷新史上新高。

桃園第1季新建案房價則續漲，每坪達28.7萬元，單季上漲1.2萬元，季增幅約4.4%，續創歷史新高，但在比較效應下，部分買盤也開始回流至新北市蛋白區，並帶動林口、八里、鶯歌、三峽等地上漲。

而新竹則從今年起，整體房價水準正式超越桃園，成為北台灣第3貴的地區，今年第1季新建案房價每坪30.2萬元，較上一季漲3萬元，季漲幅達11%。

住展雜誌指出，新竹今年第1季新建案供給量急縮，導致供需失衡惡化，造成房價續漲，且近期住宅裝修費上揚，舊房加上裝修費後可能比新房還貴，不少消費者被迫搶買新建案，導致新建案缺貨，價格因而續走揚。

何世昌提到，若中央銀行祭出特定地區選擇性信用管制，漲幅較大的桃園、新竹地區恐遭列入，因此打炒房風險仍舊存在。

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台中豪宅市場即將進入每坪百萬防線，根據市調資料顯示，台中四大房市精華區內最高價住宅大樓，全都坐落在「公園第一排」！預計下半年進場的「聯聚玉衡大廈」與「總太至境」，分別位在七期秋紅谷公園第一排與水湳中央公園第一排，總銷合計高達335億元，三位數房價誰能先達陣，備受業界矚目。

觀察台中七期、單元二、西區國美館特區、北屯區14期等房市熱區，最高價住宅大樓分別坐落於秋紅谷生態公園、夏綠地公園、文心森林公園與黎新公園的第一排位置，不僅地點佳，也都是品牌建商出品，房價居高不墜。

尤其是七期，公園綠地周邊幾乎都已開發飽和，未來再有新案推出，房價創新高可期。其中，聯聚建設位在七期秋紅谷公園第一排、緊鄰「聯聚瑞和大廈」的預售豪宅新案「聯聚玉衡大廈」，將推出60坪標配型豪宅，總銷250億元，預計下半年進場，業界認為房價單坪挑戰百萬的機會極高。

此外，總太地產近期將於水湳中央公園第一排，推出百坪以上預售豪宅「總太至境」，規劃樓高28層，總戶數52戶的摩天大樓，總銷85億元，該案憑藉萬坪綠海及區域未來發展優勢，最早喊出未來每坪單價將上看百萬的氣勢。

不只新案價格衝百萬，觀察屋齡10年以上「資深豪宅」房價表現，屋齡14年的「寶輝一品花園」位在台中歌劇院第一排位置，四樓戶的成交單價81.79萬元，躍居台中10年以上中古豪宅最高價，8字頭單價，不輸七期目前預售豪宅新案。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，公園第一排的價值除了景觀、隱秘、降溫、空氣、永久棟距等優越居住條件外，更帶有「物以稀為貴」的收藏價值。以台北「元利信義聯勤」為例，位在大安森林公園第一排，以單坪299萬元、總價4.7億元奪得「豪宅王」之首，去年揭露15筆交易、總銷逾60億元，顯見高資產族群對「公園第一排」豪宅的吸引力無法抗拒，更將其視為身分財富象徵。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔指出，台中七期、單元二的公園第一排可開發地塊不出三件，七期包括寶輝建設市政綠園道第一排、聯聚建設秋紅谷第一排、由鉅建設夏綠地第一排等；而單元二萬坪黎新公園，豪宅大樓僅有「精銳Sky One」案卡位。

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前身為水湳機場的水湳經貿園區，2004年因台中航空站升格成國際機場，水湳機場遷至清泉崗，隨後開始進行都更計畫，2010年發布了水湳的經濟建設規劃，包含大家現在所熟知的經貿園區、中央生態公園、文化商業特區、創新研究園區、生態住宅區，並規劃國際會展中心、美術館、圖書館、台灣智慧塔、中台灣電影中心及水湳轉運中心等重大建設，有綠地有學區還有捷運橘線，建商搶著插旗，自2020年起連續兩年土地交易突破百億元。

信義全球資產統計台中水湳經貿園區土地買賣實價登錄已揭露資訊，2021年交易規模158億元，自2020年起連續兩年交易規模都破100億元，2020年建商搶進園區內大面積土地，讓交易總金額衝至243億元，2021年因建商已多數搶先插旗，可購土地相對量少下，交易規模雖僅158億，但破百億的規模仍排名台中市各重劃區的前三名，是建商鎖定必爭之地，包含寶輝、豐邑、總太、達麗、遠雄等知名建商在插旗行列中。

下一個七期！文商段高容積率成搶手主因

雖然園區可購土地逐年減少，但從數據統計可以看出，文商段交易金額不減反增，2020年總交易金額139億元，2021年來到146億元，兩年總交易規模就佔整體水湳經貿園區交易約7成。為什麼？主要還是因為文商段的高容積率備受建商重視，僧多粥少於是加碼搶進。從實價登錄也可以觀察到2016年此地段的土地平均單價約還落在110~150萬元，到2021年時，就已見到每坪站上200萬元大關的交易，受重視度不亞於七期重劃區。

未來推案恐上８字頭

但受到央行信用管制的影響，破百億的土地即使建商有興趣，仍會考慮到貸款成數、金額等等。加上單純從土地價格估算 ，未來推案價格將直接挑戰8、9字頭，頗有難度。建商態度轉趨觀望，未來可能調整購地推案步調。

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