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最新房市新聞
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桃園藝文特區被視為桃園都會發展的重點區、富人區,房價向來是桃園市的指標,由於房價相對其他直轄市五都的精華地段、重點發展區域為低,吸引不少雙北首購族進駐。

有巢氏房屋桃園南平加盟店副店長姚婉君表示,藝文特區除了展演中心外,還有最具話題全台最美七星級圖書總館,在去年底試營運,館內不僅有百萬冊圖書閱覽,蔦屋書店、星巴克,以及未來國賓影城及京站百貨預計進駐。

藝文特區自開發至今已有十多年,原本即是桃園商業、娛樂的中樞,生活機能成熟,區域內有敏盛醫院、家樂福等,主幹道各類商家進駐,中正路、大興西路、經國上店家林立,更是各大連鎖業進駐桃園設點的首選,教育資源從雙語幼兒園到國小、國中等,學校密度極高。也由於區內宜居的生活環境及便利的交通、完整的教育環境,藝文特區頂級豪宅及A級商辦群聚,加上桃園捷運預計在2026年完工通車,種種利多發展,周圍住宅房價一直水漲船高。

姚婉君表示,桃園藝文特區內以10多年至20年的住宅大樓居多,以竹城系列社區指名度最高,該系列社區以三至四房為主力產品,單價落在每坪32萬~40萬元,區域內如屋齡3~5年的「禮白賞」、「大清卓越」等社區,規劃二至三房,總價約1,200萬~1,400萬元,適合單身或小家庭。

中坪數輕豪宅方面,以70坪~80坪、總價落在2,500萬~3,500萬元,如「合雄帝璽」、「合輝雲門」、「昭揚大器」等指名度較高,住戶多以中產階級家庭及高階主管居多;金字塔頂端百坪豪宅則以中悅系列如「御之苑」、「瑰麗」、「一品」等,單價落在每坪41萬~50萬元,每戶總價從4,000萬至1億元,住戶則以台北客及在地中小企業主為主。

姚婉君表示,藝文特區內發展成熟、可開發土地已趨稀有,新建案供給量不及鄰近的小檜溪重劃區及中路重劃區,不過區內因學區完整,市場、公園、及交通網絡齊全,近年政府打房政策、央行升息等諸多不利因素衝擊,藝文特區成交價量仍然不受太大影響,相較於六都精華地段、重點發展區域,房價水準仍相對親民許多,近年更引雙北人士、年輕夫妻及小資族移居。

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雙北地區房價高不可攀,讓桃園機場捷運周遭的住宅,成為北部「尚可負擔的捷運宅」,樂屋網統計近2年,桃園機場捷運周遭住宅價格,結果發現,坐落於青埔的A17領航站周遭大樓與華廈價格成長最多,讓青埔成為桃園機場捷運通車6年來的最大贏家。

機捷人流回籠,附近住宅行情提高

近期隨著國內防疫措施逐步鬆綁,出入境人口增加,桃園機場捷運(以下稱桃捷)的旅運人次也逐漸回升。據桃捷公司統計,桃捷去年初旅運量每月僅100萬人次,但到了今年初,旅運量已呈現翻倍成長,今年1月出站有214萬人次,2月出站也有209萬人次。

旅客逐漸回流,周遭住宅行情同樣看俏,樂屋網統計近2年桃捷全線站點周遭500公尺大樓與華廈的行情變化,結果發現,A17領航站漲幅達3成7最高,其次為A2三重站和A7體育大學站,漲幅分別為2成和1成8。

A17緊鄰高鐵,A2、A7住宅價格也在攀升

樂屋網調研中心經理洪安怡指出,A17領航站坐落於高鐵桃園車站特定區,也就是俗稱的青埔地區,緊鄰A18桃園高鐵站,擁高鐵、桃捷雙鐵優勢,北往台北,南至新竹都可劃入「高鐵一日生活圈」。雖然一度歷經房價下修,但隨著百貨、飯店、影城、水族館等重大建設逐步開花結果,吸引許多人潮消費,當地房價也明顯反彈回升。

洪安怡說,A2三重站是除了台北車站外,桃捷唯一與北捷重疊的站點,出口也在同一處,雙捷運交會的魅力,也讓三重站周遭房市受到矚目,周遭待售的小華廈雖然不多,但一直保持穩定的詢問度,加上「玫如CITY」、「家泰豐和」等新建案帶動,致使住宅價格向上攀升。

至於A7體育大學站,洪安怡指出,該區雖位處桃園市,但緊鄰新北林口,搭乘桃捷僅25分鐘可抵達台北車站,近年推出的大批新建案,產品定位符合主流市場需求,2房總價有機會壓在1000萬元以內,精準鎖定小資族群,不少鄰近城鎮的買方跨區至此購屋,新建案已上看4字頭。

洪安怡說,「脫北者」外溢購屋的行為,帶動衛星城市房價起飛,不過目前房市趨冷,部分「房價衝過頭」的區域,有可能進行短期盤整,建議入場前還是要先觀察,多查詢鄰近確保自身需求並衡量資金狀況,切莫追高,才能買到一間合適的住家。

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央行連五次升息,台經院產業資料庫總監劉佩真24日表示,政策利率3月再升息半碼(0.125%)後,房貸利率地板價全部再墊高,首購族、二房、三房分別調高至逾2.06%、2.35%、2.47%,民眾購屋負擔加重。

劉佩真表示,央行升息對房市景氣影響大,未來半年不動產業景氣將處於相對低檔,特別在經濟前景不明朗、房市限縮政策、市場超額供給、總統大選等四大變數影響下,賣方普遍認為通膨將支撐房價,若無資金壓力者無須降價求售,買方則面對連續升息壓力,導致買賣雙方在價格上難達成共識,未來半年國內房市交易結構恐呈現量再縮、價緩跌,整體景氣陷入冷卻盤整期。

影響層面廣泛的青年安心成家購屋優惠貸款,及全國公教員工房屋貸款「築巢優利貸」最新利率,預計下周中華郵政調整存款利率後正式敲定。若足額反應半碼,青安貸款一段式將來到2.15%,但因有減碼措施,減碼後為2.025%。築巢優利貸則拉高至2.06%。

至於其他銀行的房貸,因為有月調、季調機制,不會馬上反應,預計將在4月陸續開始反映利率調升,但可確定的是,2%以下房貸利率將自市面上絕跡。

合庫金主管24日在法說會中表示,由於央行及政府各部會對房市管控措施持續,且有地緣政治風險、經濟成長率下修、股市震盪等影響,加上央行五度升息,都會使房市觀望氣氛濃厚,在買賣雙方對價格的差距持續擴大下,預估今年房市會呈現量縮、價向下緩修。

在今年房貸策略上,合庫今年將鎖定首購族、優質客戶等,希望在房貸業務上維持穩健成長。

其他公股銀評估,預期今年全年的房市呈持續量縮格局,成交量持續下滑,將使後續房價面臨修正,房市須審慎看待。

公股銀主管認為,為因應升息環境及平均地權條例等管制措施持續衝擊房市交易,今年除鞏固房貸主力的首購族群,將聚焦透過爭取轉貸及薪轉戶等優質客群,以增進房貸業務量。

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台北捷運快速便利,已經是雙北地區居民通勤時不可或缺的一環。而通勤時間一直是買房族在意的關鍵,要是能住在市中心鄰近,房價又相較便宜的地方,是許多人買房的夢想地點。永慶房屋統計距離捷運台北車站站通勤時間15分鐘內所有62個捷運車站周遭的平均房屋單價,其中橘線的捷運三和國中站房價最實惠,平均單價為40.1萬元。而緊鄰的兩個捷運站點,平均單價價差最大的為公館站和萬隆站,價差高達30萬元。

15分鐘抵達台北市中心 房價只需4字頭

細看距離捷運台北車站15分鐘捷運車程內,平均單價最低的前五名捷運站點,都位於三重地區的捷運橙線站點上,分別為三和國中站(40.1萬元)、三重國小站(42.9萬元)、三重站(45萬元)、菜寮站(46.8萬元)和台北橋站(49.3萬元)。

居住在上述5個三重區的捷運站點周遭,最多只搭乘4站就可以抵達民權西路站,再轉乘紅線便能輕鬆抵達台北市中心。這五個站點的房價也相對實惠,相較於捷運車程同樣需15分鐘才能抵達台北車站的台北101/世貿捷運站(91.6萬元),房價便宜將近一半。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出,相較於寸土寸金的台北市,三重區土地和房屋價格相對實惠,而且距離台北僅一河之隔,也因此成為許多民眾選擇落腳的區域。根據新北市政府2023年2月人口統計,三重人口高達38萬人,位居全新北市行政區第四名。台北橋上著名的「機車瀑布」,更成為三重人的日常風景。

未來三重區房市也充滿前景。除了該行政區內有仁義重劃區等利多外,包含台北雙子星、台北郵局公辦都更等諸多開發案的西區門戶計畫也緊鄰三重地區,對於三重地區的未來發展必定有所助益。

相鄰僅一站 平均單價價差高達30萬!

若是在距離捷運台北車站站15分鐘的捷運範圍內,比較兩捷運站點之間的房屋平均單價價差,差距最大的為捷運公館站和捷運萬隆站,房屋平均單價價差高達30萬元。細看台北捷運資料,公館站和萬隆站的捷運通勤時間僅2分鐘,等同於為了節省1分鐘的捷運通勤時間,房屋每坪要多花15萬元。

陳金萍分析,捷運公館站緊鄰臺灣大學,因有眾多臺大學生的住宿需求,以及因臺大學生而蓬勃的商圈經濟,都帶動房價的上漲。再加上捷運公館站周遭皆為小坪數產品,也使得房屋單價居高不下。

相較之下,捷運萬隆站位於文山區,比起捷運公館站周遭大安區、中正區的房價來的實惠許多,生活機能也相當完整,而且距離公館捷運站只有一站車程。因此不少民眾、甚至是台大教授退而求其次選擇捷運萬隆站周遭居住。對於想要精打細算的消費者,不失為一個選擇住宅好選項。

距離台北車站15分鐘捷運車程內的所有捷運站點中,捷運橘線的三和國中站房屋平均單價為40.1萬,最為實惠。(永慶房屋提供)

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今年首筆單價破200萬元的豪宅交易出爐,據實價登錄,電子材料零售商宸創國際趕在私法人購屋許可制上路前,今年2月一口氣成交「潤泰敦峰」21樓兩戶,採無貸款方式買進,總價共4億820萬元,單價分別約212.1萬、215萬元。

專家指出,平均地權條例衝擊豪宅市場,但北市高端住宅仍有相對保值、地段佳等優勢,不少高資產族搶在法規上路前置產。

此外,今年1月也有其他法人交易,瑞寶興投資也買進的士林區「仰哲」13樓戶,總價1.7億元、拆算車位後單價約143.3萬元,對照前一手屋主於2020年以1億5,888萬元買進,持有近三年轉手增值1,112萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,截至目前為止,「潤泰敦峰」18樓以上都站穩單價200萬元的行情,2021年21樓其他戶別單價落在207萬至210萬元,僅時隔二年,今年最新交易的同樓層,單價約212.1萬、215萬元,單坪比過去略高5萬元,主要是今年成交戶別臨市民大道四段,馬路面寬相較另一側戶別寬廣,且高樓層視野不受高架橋影響,擁有絕佳棟距和景觀,讓高端資產客願意買進。

張旭嵐指出,「潤泰敦峰」四面臨路,且為蛋黃區少有的千坪基地,因社區一側緊鄰市民大道高架道道,建商在規劃時將建蔽率降低、四面退縮以便周圍種植大樹,形成社區特有的林蔭大道景觀。

台灣房屋天母忠誠加盟店店東賴彥廷表示,「仰哲」位在士林區忠誠路二段,附近有大葉高島屋百貨、蘭雅國中、天母棒球場、天母運動公園等,居住機能與環境條件佳,雖然社區屋齡已15年,但社區總戶數僅41戶、一層兩戶,且規劃三部電梯三個逃生梯,讓每一戶住戶都擁有獨立梯廳,並有公設比僅30%等優勢,還是忠誠路二段上唯一沒有店面的豪宅,讓社區住戶惜售、少有釋出,住戶大多為醫師、企業主等。

第一建經研究中心副理張菱育指出,《平均地權條例》修正案於今年初三讀通過,預計最快今年中就會上路,為遏止炒房,祭出私法人購屋採許可制,且購入後五年內不得辦理移轉、讓與,法規上路後,將減少高資產族以公司名義買屋的機會,因此趁法規上路之前,不少高端族搶搭「末班車」,積極以法人公司置產。

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大台北及台中將隨捷運的多線開發而有大量的聯開宅推出,根據市調機構統計,北台灣歷年推出的捷運聯開案中,以信義安和站聯開案「首泰信義」開價最高,平均開價每坪 250 萬元,產品規劃 90-188 坪的大坪數單位,意味單戶總價 2.2 億元起,也是台灣史上第一個開價超過每坪 200 萬元的捷運聯開案。

住展企研室經理成采錡表示,《平均地權條例》修正案上路在即,產品規劃是否符合一般自住需求,為業者推案評估指標。市面上各類產品中,可自住、好出租、適置產的中小坪數捷運聯開宅,因成交價、租金行情較高,優勢明顯,推出往往受到市場高度關注,但因捷運聯開案量體龐大且多採先建後售模式,從規劃到完工推出時間較長,多年來北台灣捷運聯開宅的推案量偏低。

根據住展統計,北台灣近 8 年有 8 個捷運聯開案進場銷售,期間以 2019 年間新案較多,當年推案量一口氣攀升至 165 億元,其次為 2015 年,全年推 案量 73 億元。

至於未來供給,目前線上有三重站捷運聯開案籌備中。而根據台北市政府資料,中正紀念堂站、廈安站、加蚋站、中和站、連城錦和站及金城機廠暨莒光站等捷運萬大線土地開發案,有機會在今年陸續釋出。各案件中,以中正紀念堂站開發案周邊新建案開價最高,近年進場建案有「富享榮華」,平均開價每坪 175 萬元。

相較之下,位於相對低價區的廈安站開發案更具看點,該基地鄰南機場夜市,卻也近植物園生活圈,未來廈安站住宅大樓開價是否向植物園站靠攏,值得關注。

除萬大線之外,環狀線、三鶯線也有多個捷運開發案陸續公告招商,其中規模最大者,為十四張站暨南機廠捷運開發案,基地面積約 4.3 萬坪,預估投資額達 520 億元。由於此開發案鄰央北重劃區,周邊新建案行情已來到 65 萬至 80 萬元間。

至於興建中的三鶯線,成采錡表示,捷運行經的三峽、鶯歌,去年房價年漲幅皆在北台灣前十名,卻也都存在購屋熱區新供給量較少的問題,捷運開發案開花結果,將能為當地房市提供成長動能。

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大台北及台中將隨捷運的多線開發而有大量的聯開宅推出,根據市調機構統計,北台灣歷年推出的捷運聯開案中,以信義安和站聯開案「首泰信義」開價最高,平均開價每坪 250 萬元,產品規劃 90-188 坪的大坪數單位,意味單戶總價 2.2 億元起,也是台灣史上第一個開價超過每坪 200 萬元的捷運聯開案。

住展企研室經理成采錡表示,《平均地權條例》修正案上路在即,產品規劃是否符合一般自住需求,為業者推案評估指標。市面上各類產品中,可自住、好出租、適置產的中小坪數捷運聯開宅,因成交價、租金行情較高,優勢明顯,推出往往受到市場高度關注,但因捷運聯開案量體龐大且多採先建後售模式,從規劃到完工推出時間較長,多年來北台灣捷運聯開宅的推案量偏低。

根據住展統計,北台灣近 8 年有 8 個捷運聯開案進場銷售,期間以 2019 年間新案較多,當年推案量一口氣攀升至 165 億元,其次為 2015 年,全年推 案量 73 億元。

至於未來供給,目前線上有三重站捷運聯開案籌備中。而根據台北市政府資料,中正紀念堂站、廈安站、加蚋站、中和站、連城錦和站及金城機廠暨莒光站等捷運萬大線土地開發案,有機會在今年陸續釋出。各案件中,以中正紀念堂站開發案周邊新建案開價最高,近年進場建案有「富享榮華」,平均開價每坪 175 萬元。

相較之下,位於相對低價區的廈安站開發案更具看點,該基地鄰南機場夜市,卻也近植物園生活圈,未來廈安站住宅大樓開價是否向植物園站靠攏,值得關注。

除萬大線之外,環狀線、三鶯線也有多個捷運開發案陸續公告招商,其中規模最大者,為十四張站暨南機廠捷運開發案,基地面積約 4.3 萬坪,預估投資額達 520 億元。由於此開發案鄰央北重劃區,周邊新建案行情已來到 65 萬至 80 萬元間。

至於興建中的三鶯線,成采錡表示,捷運行經的三峽、鶯歌,去年房價年漲幅皆在北台灣前十名,卻也都存在購屋熱區新供給量較少的問題,捷運開發案開花結果,將能為當地房市提供成長動能。

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新竹近年搶占房市焦點,經常被拿來與六都做比較,獨樹一格的房市氛圍引發網友好奇,下一個15~20年能否像台北一樣,入住感覺高人一等?對此專家認為,新竹雖然有產業利多,政經資源卻遠遠不如台北,加上產業型態「如同近親繁殖搞不出新花樣」,還提到連台積電創辦人張忠謀也在大直買豪宅,鐵口斷言新竹「無法取代成為下一個世代的房市霸主」。

房市下一個20年 新竹能否嶄露頭角?

網友在PTT分享看待房地產的態度轉變,自稱小時候與親朋聊天講到房市議題,大部分都在談論台北,發現談論者就算沒住在台北,觀念上也認為在當地買房代表很成功,不過這種現象逐漸改變,針對8年級生而言「台北再也不是房市熱絡的代表」,檢視新媒體、網路平台都能發現房市議題聚焦新竹,當地「儼然成為新一代房市霸主」,好奇詢問「真不知道下個世代,比如15-20年會如何輪轉?」

EBC地產王針對網友疑問諮詢專家,根據住宅週報社長陸敬民的觀點,他認為新竹經濟發展僅倚靠科技業,產業單一化對區域是特色也是危機,例如2008年金融海嘯就曾重挫當地房市,無法與政經資源豐沛、產業多元發展的台北比擬,強調即使長遠來看新竹也不可能取代台北,或是成為下一個世代的房市霸主。

產業發展單一化 翻過山頭有難度

陸敬民提到,新竹被被譽為台灣版的矽谷,美譽來自產業聚落的描述,代表外界看待新竹是同樣角度,心態都是想投資當地的產業,但買房子還是賄選經濟發展更多元的一線城市,還反問「美國人誰會把在矽谷買房當作驕傲?就算是台積電的張忠謀先生,買房同樣也選擇台北大直啊!」

陸敬民指出,新竹房市議題扣緊竹科、台元科等,產業聚落的都市生態「如同近親繁衍容易影響健康」,講到新竹只能端出科技業,對比台北坐擁更豐沛的行政資源,「從生物學角度都知道雜交會比較健康,何況只吃科技業紅利的新竹,不管是竹科或台元科,經濟或是房市能激起的火花有限,就像近親繁殖怎樣也搞不出新花樣,一旦科技業利多衰退恐將失去光環,發展潛力或是角色定位怎麼都不可能取代台北。」

他強調,新竹在2010~2019年階段,每坪僅以1萬元的年增幅攀升,直到2020年才開始驟漲,房價失速衝高當然與科技產業蓬勃發展有關,但從2008年金融海嘯的經驗來看,當時預售屋價格一度從2字頭跌落至1字頭,代表倚靠特定產業支撐房市與經濟的城市發展伴隨風險,房價也不一定只漲不跌,尤其政府近年開始分散投資,陸續在中科、南科導入開發計畫,「我認為新竹已經發展到一個高點,現在走到10年大運,剛好遇到中美貿易戰放大台灣在晶片市場等需求,但未來局勢無法預測,新竹房市又緊扣科技產業,前景可能沒有想像的中的樂觀,更不用拿來與台北比較。」

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雙北市有17個行政區預售屋房價在去年下半年攀上歷史新高,台北市僅剩文山、萬華二區最高房價還在雙位數,新北板橋站上9字頭、三重8字頭,過去屬於新北蛋白區的土城、蘆洲、汐止、泰山、樹林房價天花板也衝至6字頭。

不少北市外圍蛋白區個案去年房價創下區域新高,如北投天母西路的「力麒天沐」最高房價站上每坪140萬元,萬華貴陽街「貴暘御景」去年底最高房價達每坪97.1萬元,距三位數單價僅一步之遙。

新北市房價天花板則是不分蛋黃區、蛋白區、甚至偏遠蛋殼區,都有個案再攀區域新高,板橋莊敬路都更案「佳元植」,最高房價達每坪93.3萬元,不僅超過新板特區豪宅群房價天花板,也創下新北市歷年新高。

三重區捷運三重站旁的「家泰豐和」每坪81.3萬元,將三重房價天花板衝至8字頭,新北蛋白區最高房價攀升至6字頭,土城「新潤青樺」、蘆洲「長安幸福匯」、汐止「寶亞新公館」、樹林「全邑興美」、泰山「閱讀台灣」等案,最高房價站上6字頭,並創下區域新高,林口、三峽、淡水、五股等區最高房價也達5字頭,而過去屬於蛋殼區的外圍城鎮,如八里「勤樸天闊」和三芝銀髮宅「日出不老莊園2」最高房價也站上每坪35萬元。

房地產業者指出,去年下半年整體房市景氣驟降,推案速度減緩、銷售期也明顯拉長,近年雙北房價不若中南部地區房價漲勢強,土地供給稀有加上需求穩定,使得區域新案供給量少的精華地段個案房價仍具支撐性。

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買房求保值,首選2房和3房!依據樂屋網統計指出,1房以下的住宅平均單價最高,次高單價為4房以上的住宅,但若是就近5年的房價增值情況來看,2房和3房住宅則表現最佳,房價漲幅普遍達3成以上,也因2房和3房住宅是目前市場上的主流,房價也最保值。

樂屋網依據官網實價登錄資料,統計電梯大樓、華廈和公寓此類住宅中,不同房數對房屋單價的影響。結果發現,2022年1房以下的房屋每坪為61.8萬元,2房為35.5萬元,3房為32.2萬元,4房以上為49.3萬元,顯見1房以下的住宅單價最高,次高單價為4房以上的住宅,之後依序是2房和3房住宅。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出,由於1房、套房這類住宅,多半集中在人口稠密的都市地區,這些區塊普遍房價較高,自然也會拉高單價,且因為坪數小,換算成單坪價格時,本來就容易拉高。在4房以上房型的部分,洪安怡指出,這類住宅不乏大坪數的豪宅,因而拉高單價,至於2房和3房,算是目前普遍購屋市場主流,不容易受極端值所影響,價格相對平均。

此外,不同房數的住宅是否會影響房價的漲幅呢?樂屋網以2022年不同房數的房屋單價,對比5年前的價格,得出跟房價完全不同的排序;3房型的住宅漲幅最多,達35.86%,其次為2房住宅漲幅33.46%,表現最差的卻是4房和1房,分別漲幅19.95%和17.71%。

洪安怡分析,現行以子女數較少的小家庭成購屋主力,2房和3房等小型住宅更受歡迎,因而更有機會推升房價;反觀4房和1房,若是坪數過大的豪宅,因為房價基期高,漲幅相對有限,至於1房和套房,多半為過渡期產品,以單身族或投資族為主,加上貸款成數受限,轉手度遠不如2房、3房,價格也比較不容易推升。

洪安怡表示,在台灣少子化及高房價等背景因素下,可能會加劇這種因不同房數影響的房價趨勢變化,建議自住型買方購屋時,除了考慮目前需求,也可將未來的生活規劃一併納入考量,選擇盡可能長期滿足需求的房型。

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近幾年隨著科技題材的發酵與科技大廠的進駐,愈來愈多的高薪人才薈聚高雄,特別是有護國神山進駐的楠梓,區域發展更是受益滿滿。根據元宏不動產加值服務平台彙整財團法人金融聯合徵信中心資料發現,2022年前三季楠梓貸款買房者年收入100萬以上的新增房貸占比高達26.2%,創歷史新高,短短五年時間占比從17.1%激增到如今已逼近三成,顯見楠梓的購屋族群已經產生明顯的質變,有直追傳統蛋黃區的趨勢。

而且,除了高收入人口匯聚在楠梓買房外,楠梓也是近五年來高雄38個行政區中,戶量成長最多與人口成長第二多的區域,根據高雄市民政局資料就顯示,從2018年1月至今年1月,楠梓戶數就增加7208戶,居38個行政區之冠,而且,雖然高雄近五年人口減少4萬5151人,但是楠梓人口數仍逆勢走高,增加7573人,僅次於仁武區的9277人。

對此,元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,近年來高雄市政府積極招商引資,績效可觀,在楠梓產業園區、橋頭科學園區、亞灣區等建設話題的加持下,高雄吸引了包含台積電在內的諸多國內外知名企業進駐,為當地帶來了大量的高薪人才與就業機會,而這些科技新貴的湧入也帶動高雄房市快速升溫,讓區域房市產生明顯質變,楠梓就是這樣狀況下出現的高速成長區域。目前楠梓因人口成長快速,且高收入購房者明顯增加,對區域房價產生明顯帶動效果,近一年楠梓區域大樓產品房價就上漲了28.6%,直逼三成,漲勢相當驚人。近五年區域大樓平均房價也從1字頭,站穩2字頭,甚至新屋已有突破3字頭的狀況,區域前景確實不錯。

不過,周昆立也提醒,楠梓屬於原本高雄的蛋白區,區域房市能快速成長,與產業園區發展順利,特別是護國神山台積電進駐有絕大的關係。由於,楠梓房價短線漲幅已不低,加上今年房市受到升息、疫情、政府打炒房的干擾,未來房市走向並不明朗,楠梓房價飆漲的勢頭是否會受阻,購屋者需要謹慎觀察。建議可特別關注台積電設置7奈米廠動向,若未來設廠不變,楠梓房市長線仍看多,若生變,投資客與自住客就有買在高點的可能,就須特別留意。


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潭子、豐原近年建設腳步加快,大量利多挹注明顯帶動剛性購屋需求,尤其潭子區擁有潭子科技園區與聚興產業園區帶動人口紅利,綠空廊道、潭子國民運動中心、國道4號豐潭段接74號也陸續完工,備受購屋族關注,其中弘富重劃區更因擁有大量綠覆,吸引不少自住客群搶進,根據實價登錄資料統計,弘富重劃區「住宅大樓均價」在五年內就有56.9%的漲幅。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,74環線是兵家必爭的一線戰區,不少匝道隨著大量社區交屋,上下班時間塞車問題成為隱憂,而潭子區可開發素地不多,且因案量少,從中山路上74號沿路幾乎沒有塞車問題,國4豐潭段的開通更為此區挹注強勁撐盤利多,受到購屋族群熱烈關注,具品牌加持的個案更具備了保值抗跌的特性,房市發展備受期待。

觀察潭子區推案,以寶璽機構旗下的睿嚮建設,首發案弘富重劃區推出「睿嚮大涵」,全案施工、規劃團隊皆由寶璽建設原班人馬操刀,產品規劃戶戶邊間雙面採光,目前全案預售實登揭露已來到33筆,均價約37萬。另外,同樣位於弘富重劃區的「恆山和合」目前已揭露134筆交易,均價約33萬,表現同樣亮眼,至於去年的個案「佳茂6962三期-御景莊園」則有198筆成交,均價約落在32萬元,也顯示目前潭子區已穩站3字頭,且案量穩定去化。

而同樣有國4豐潭段的加持的豐原,除了「豐原轉運中心」正式啟用,將規劃為運動產業園區的「豐富專案」也正積極規劃中,近期品牌建商久樘開發在豐原精華商圈的愛國街、中陽路上所推出的新案「久樘宸陽」,規劃37~45坪的3~4房,目前實價登錄揭露已有98筆,最高成交單價為43.8萬元,當中出現突破當地新屋總價的3筆3000萬元以上成交,而最高成交總價甚至來到3632萬元。

此外,富宇建設在當地推出的新案「大宅豐鼎」,位於豐原火車站商圈內,產品規劃37~50坪3~4房,進場時開出5字頭的區域新高價,目前在實價登錄揭露的25筆交易當中,就有10筆是每坪單價超過50萬元以上的成交。


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受房市黑天鵝影響,去年全台房價漲勢逐漸放緩,不過,安坑地區在軌道經濟的加持下,區域房市表現依然相當搶眼。

軌道經濟助力 安坑房價漲幅亮眼

東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現,近一年在新店重點生活圈中以安康生活圈的房價漲勢最為突出,區域平均房價從每坪37.1萬元上漲到每坪43.5萬元,漲幅高達17.3%、近兩成,其後分別是安坑生活圈(12.4%)、北宜生活圈(10.4%)和央北重劃區(8.8%),且以上幾個重點生活圈的房價漲幅均超過新店區整體。對此,東森房屋新店安康加盟店副店長黃沁熏指出,新店腹地遼闊,物件種類豐富,各區塊房市各擁題材,購屋民眾可以根據自己的實際需求挑選適合的區域和物件。

▼安坑輕軌通車後,僅需30至40分鐘左右就可直達北市。(示意圖/東森房屋提供)

房價親民取勝 時間換空間CP值高

黃沁熏指出,新店位於新北外圍第一環的精華地帶,與台北市隔水相望,區域房價相當具有抗跌保值性。目前新店市中心最精華的七張生活圈、區公所、央北重劃區等地住宅大樓的平均單價普遍都落在6字頭上下,部分新建案的開價甚至可以上看7~8字頭,相對來說更適合有一定經濟實力的購屋民眾。至於預算有限的小資族、首購族則可以把目光轉向房價較為親民的安坑地區,安坑輕軌的通車為安坑提升了不少能見度,房市交易量能也因此快速走揚。

黃沁熏進一步表示,安坑輕軌通車後,僅需3、40分鐘左右就可以到達台北市,近年來愈來愈多的通勤族群入住安坑,用通勤時間換取更高CP值的房價,進而帶動區域住房需求持續增加,即使去年全台多地房市交易量能均出現萎縮跡象,但安坑地區的房市表現仍相對堅挺。目前安康生活圈是安坑房市交易最熱絡的區塊之一,安康生活圈鄰近輕軌K6、K7站,該區塊生活便利,機能一應俱全,又與陽光運動公園,安康森林公園為鄰,綠意旨趣,目前該區塊以屋齡20年上下、總價1400-1600萬的中古大樓詢問度最高,買方多為有剛性需求的自住客群。

▼(圖/東森房屋提供)

東森房屋研究中心副理黃勝暉表示,安坑房價基期相對較低,房市發展又極具想像空間,的確很值得購屋民眾入手,不過,短期內安坑房價補漲過快,打算短線進出的投資族群仍要謹慎進場,切忌盲目,以免買在高點,徒增未來被套牢的風險。另外,由於安坑地區靠近山坡,再加上區內老屋眾多,購屋民眾也要注意避免買到具有順向坡、海砂屋、工業宅等抗性的物件,建議打算在安坑買房的購屋民眾,還是要多做功課,或找到深耕當地的房仲業者協助,以此確保買到最能滿足自身需求的產品。

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住展雜誌表示,今年北台灣房市329檔期在台北市商辦、延推住宅案進場拉抬下,預估推案量來到新台幣4182.37億元、年增94.69%,再創歷史新高;其中住宅推案量約2229億元、年增6.27%,其餘案量來自商辦、廠辦案。

住展雜誌企研室經理成采錡表示,今年北台灣329檔推案量大增,原因為台北市迎來大規模商辦案及延推住宅案進場,且在土地整合成本、營建人力成本高昂下,無論商辦還是住宅產品,都有部分新案開出高價。

不過觀察目前北台灣市況,若區段內建案選擇多,高價新案易淪為襯托線上舊案的工具,用以拉抬區域房市賞屋來人量,為其他建案創造銷售條件。

進一步觀察北台灣各縣市推案表現,今年以台北市推案量最大,預估檔期推案量將超過2603.67億元;除了北台灣今年329檔期推案量最高的松山區外,大安、中山等區的新推案也不少,推案量皆逾百億元,其中大安因有多宗指標重建案公開,全區推案量突破250億元。

新北市則約有806.3億元案量將陸續進場,一級戰區三重推案量更衝破350億元,若新案如期公開,接下來整個三重將有近40個建案同時銷售中;另據調查,農曆春節後,三重市況明顯回溫,建案銷況與產品總價高度相關,目前當地總價1800萬元內的產品,市場接受度較高。

桃園市主戰場仍在重劃區,指標案出現在青埔特區、小檜溪重劃區及龜山A7重劃區,雖說今年329檔期百億指標案僅有1案,但受房價上漲影響,全區總推案量預估仍可達444.7億元。

今年新竹地區推案量預估約311.7億元,除熱門的新竹市東區、新竹縣竹北區接連有指標新案進場,新竹縣的湖口、新豐、新埔等區也有較大規模的新案將公開銷售;另新竹地區新推案數量增加,主因是近期當地房市熱區行情趨穩,提高業者推案意願。

成采錡表示,雖然今年房市329檔期推案量大,但仍有不少態度相對保守的業者,已將新案延後至4、5月進場,研判是想先觀察329檔期新案銷況,並等待平均地權條例子法公布,進一步調整推案策略,預估今年房市520檔期將有不少看點。

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政府開始重視社會住宅的建設與管理,積極改善社會住宅環境並提供更好的居住條件和服務,社會住宅多設於重劃區、新興區等城市發展迅速的地方,且社會住宅帶來的大量居住人口能促使該區域經濟迅速成長,房仲業者統計,雙北大型社宅周邊房價年漲幅逾 5%。

永慶房產集團根據實價登錄資料,篩選雙北地區 500 戶以上大型社會住宅周圍 1 公里內的交易資訊,觀察其房價變化。以住宅均價排序,位於台北市信義區的廣慈社宅 D 區及松山區的健康社宅分別以 85 萬元及 76.2 萬元獲得均價一、二名,永慶房屋研展中心副理陳金萍說明,位於市中心的廣慈社會住宅周圍交通十分便利,距離捷運永春站僅約 10 分鐘路程,且連接信義快速道路,離信義計畫區商圈約 5 分鐘車程,並可行經台 5 線直通繁華的東區商圈,便捷的交通以及開發早已成熟的生活機能,促使該區域房價維持相對高點,2022 年均價達 85.0 萬元,與 2021 年同期相較仍有 6% 漲幅。

位於松山區的健康社宅前身為「婦聯五村」,在重建施工後分成一、二區總計 4 棟 507 戶,於 2018 年 6 月開放入住。陳金萍表示,因基地原地理位置良好,周遭機能發展早已成熟,往西走有三軍總醫院松山分院,往東走則可到達饒河夜市及松山車站,健康社宅離捷運南京三民站也僅 5 分鐘路程,而來往台北松山機場更是只需開車 10 分鐘,附近還有健康國小、民生國中、介壽國中等多所名校,學區功能完備。健康社宅周圍 2022 年住宅均價落在 76.2 萬元,較 2021 年同期上漲約 4.8%,不論是自住或長期置產,都是民眾的優質選擇之一。

至於價格最親民的莫過於新北市三峽區的國光二期青年社會住宅周邊了。尚在建設中的三峽區國光二期青年社宅 2022 年周圍均價為 35.8 萬元,較 2021 年漲幅高達 14.1%。

綜觀雙北大型社宅,不難發現新北市所設社宅周邊年漲幅都有高達 7%,陳金萍分析,新北市社宅基地多建於重劃區上或鄰近的位置,像是央北社會住宅就建立在央北重劃區之上,並且是全台居住人口最多的社宅,周邊環境較為清幽,但也離捷運十四張站不遠,社宅本身也配有托育中心、便利商店等設施;土城員和青年社宅建於土城暫緩重劃區,不僅緊鄰居住人口眾多的海山站,周邊也有海山、裕民等熱鬧商圈,目前在社宅周邊也有許多建案正在興建,往後勢必會成為大型居住人口聚集地。

安邦青年社宅則坐落在中和區,往北 5 分鐘的車程即可到達 Costco 中和店,距離環狀線中和站步行只須 6 分鐘路程,待萬大線開通後,步行至萬大樹林線也只需 3 分鐘,生活機能可謂是相當完善。而根據統計,目前這幾處社宅的周邊均價都還在「4 字頭」,但漲幅落在 7% 上下,價格有一定的支撐,顯示社宅是嫌惡設施的刻板印象已被打破,社宅周邊憑藉著地段優質、機能完善的優勢,仍受到購屋族群的青睞。

陳金萍表示,社會住宅分有一般戶和優先戶,一般戶所住人群多是以上班族或是小家庭為主,不全是弱勢族群,也因政府大力推行社宅政策,加上興建社宅的地點都是鄰近捷運站或主要道路等交通便利或是重劃區內,而社宅也強調社區共享空間,提供多元的公共設施,如托嬰、運動設施、開放性圖書館等等,可跟老社區建立起非常友善的關係,強化週邊社區服務機能,成為周邊居民的好厝邊。因此,社宅對於周邊房市或許不是扣分,反而是加分。

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最近幾年,眾多國內外知名科技大廠相繼投資路竹科學園區,包括華爾卡、默克、華邦電、大立晶材等,廠商的進駐不僅讓路竹乃至整個高雄市的經濟蓬勃發展,也讓區域房市能見度快速提升。

由實價登錄資料顯示,目前路竹區透天厝的平均購屋總價約為1161萬元,相較於2019年的994萬元增加了167萬元,成長幅度達16.8%。對此,東森房屋東森房屋路竹美美加盟店襄理沈素月表示,路竹雖屬高雄的蛋白區,但未來隨著科技題材與建設題材的落實,區域房市交易量能繼續走揚的可能性很高,打算在此置產的購屋民眾不妨把握時機,提前卡位。

路竹街景。(示意圖/東森房屋提供)
路竹街景。(示意圖/東森房屋提供)

「以租養貸」卡位 坐等增值紅利

沈素月表示,路竹位於台南與高雄的交界,鄰近台17線、國道1號等設施,開車僅需20分鐘左右就可以到達台南市中心,區域交通機能、生活機能都相當完善。目前路竹房市交易仍以自住族群居多,除在地居民外,近年來,隨著知名大廠紛紛加碼投資路竹科學園區,當地工作崗位數量激增,也因此磁吸了許多周邊縣市的就業人口到路竹居住,帶動區域住房需求與房市交易量能的增加。

而且,鑒於路科就業人口所帶來的租屋市場,還衍生出了部分「以租養貸」的置產族群,他們專門購置路科周邊的透天厝並改成套房對外出租,如此一來既能享有穩定的租金收益,也能坐等未來房產增值的紅利。

(示意圖/東森房屋提供)
(示意圖/東森房屋提供)

高雄房價起飛 路竹衝2字頭

沈素月指出,前兩年建商在路竹推出了不少新建透天的案子,再加上台積電設廠對整個高雄房市的帶動效應,使得路竹透天平均購屋總價被快速墊高,去年受政府打炒房等房市黑天鵝影響,買方出價更加保守,而賣方普遍仍對後市發展頗具信心,在兩方拉鋸之下,路竹高總價案件成交速度放緩,進而導致區域平均購屋總價被拉低。但從整體來看,路竹房價仍然相當穩健,目前路竹新建透天的價格普遍落在1300~1600萬左右,而且區內已有預售華廈的成交單價衝上2字頭,顯見市場對於路竹房市發展依舊相當認可。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出,路竹屬於高雄的蛋白區,房價基期相對較低,雖然目前路竹的房市熱度仍不及橋頭、楠梓、岡山等地,不過伴隨路竹科學園區和岡山路竹延伸線的大力建設,路竹房市發展相當具有想像空間,區域房價有望持續向周邊其他區域看齊,尤其未來捷運線路若正式通車,區域交通性能大幅提升,區域房價勢必會再迎來一波可觀的上漲空間,建議看好區域長線發展或有剛性需求的購屋民眾可以大膽進場,勇敢出價,爭取早日搭上資產保值與增值的列車。

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大環境不佳的情況,交通及商業發展推動房市趨於熱絡。近來台積電2奈米廠確定將落腳中部科學園區台中二期園區,中科管理局力拚8月交地,再加上被稱為「特五號」的中科西南向聯外道路預計6月全線開通,連帶帶動中科周邊包括西屯、龍井及沙鹿等地房市,建商看好該處發展,紛紛計畫推出新案。

台積電2奈米廠加速推動,預計將於2025年開始量產,將釋出4500個就業機會,華博廣告行銷總經理楊濬輔指出,若有1個家庭約2至3人計算,預計將有1萬人進入中科周邊發展,帶動中下游產業鏈及房市的剛性需求。

楊濬輔說,交通發展也是帶動房市升溫的重要元素,近來中科西南向聯外道路(特五號)工程邁入最後階段,預計6月全線開通,未來可銜接中興路、向上路六段,大幅紓解台灣大道及中科周邊車流,使得龍井、沙鹿及西屯等中科生活圈房市出現需求高於供給的情況,中古屋行情也受推升。

房仲業者指出,鄰近中科的西屯東海商圈周邊社區釋出轉手少,且因周邊精華土地稀缺,少有大面積開發案,也因此,寶輝建設及精銳近來將陸續在東海商圈推新案,都備受消費者矚目,其中精銳新案更標榜位於中台灣繁華制高點,夜間可欣賞百萬夜景及大基地、大花園與低密度,滿足科技菁英置產需求。

精銳建設指出,多年前推案的「精銳闊」今年將交屋,其中中科菁英占消費群約3成,近來將在龍井推出的新案也秉持科技族喜愛的超低建蔽率、超高綠覆率。

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台南安平區中古屋從2019年迄今,五年內平均上漲30%到50%,但因政策打房效應,目前是急漲變緩漲,區內大樓以二房和三房的成交為主,吸引偏愛慢活人士移居,即使置產,也非常容易出租,二房平車產品,每月租金可達2.8萬元。

永慶台南安平加盟店長林宏指出,台南安平區五年內的中古屋,目前的平均成交價大約介於25萬元到27萬元之間,比三年前,平均上漲30%到50%,十年內的中古屋大樓,每坪平均房價大約在23萬元到34萬元,大約比三年前上漲25%到40%。

林宏表示,二房和三房產品,是台南安平區的成交主力,四房反而比較不被喜愛,如以五年內的二房來看,加上平面車位,總價大概在780萬元到800萬元之間。

他說,以正常的情況來說,如果屋主開價合理,一個月就可成交結案,只是,安平區的中古屋房價,從2020年到2021年急漲之後,並未下滑,只是呈現緩漲格局,因此,許多屋主開價還是很強勢,在這種情況之下,成交的磨合期,有時候要拉長到三個月,甚至半年。

林宏指出,由於安平區是台南綠地比最高的區域,又有景觀優勢,它的景觀和高雄不同,有海、有河,但沒有山,因此,吸引許多外來客偏愛移居至此,使得安平區成為台南的房市熱區之一。

他強調,除了自住,置產族在此購屋之後,也不用擔心出租問題,「因為很快就被租走了」,主要的原因在於,安平五期重劃區有特定族群的租屋需求,加上安平區鄰近安平工業區和安南科技工業區、以及太陽光電和風電產業的人口居住需求,成為外來人口偏愛的長期居住之處。

更重要的是,租金超乎預期的,林宏指出,台南安平區的租金,以二房來看,每月可租到2.8萬元,還有三房以每月6萬元到8萬元出租的案例。

林宏表示,台南安平區的中古屋房價,雖然比2016年到2017年起漲之前的每坪10多萬元高,但目前每坪20多萬元,仍比其他五都房價,相對的低,未來仍將反應每年3%到5%上漲的通膨保值空間。

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財政部昨日公布2022年舊制房屋所得交易標準,其中3大區域包含高雄市楠梓區、新竹市、新竹縣竹北市調高6個百分點,起碼是近3年內最大調幅。

財政部表示,2016年房地合一稅上路,房屋交易應以實際成交價格計算房地交易所得課稅;惟若是2016年前買入的房屋,屬於舊制的房屋,在無法取得或稽徵機關無法查得成本時,除了豪宅之外,交易所得可依據房屋現值乘上該區房屋標準所得比率來計算所得,再進行課稅。台北市來說,普通房屋(成交金額不到7000萬元)就是依據房屋評定現值乘上所得交易標準44%,即為交易所得。

財政部公告《2022年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定》,全台300多個行政區,約有一半都有調整,調幅在1個百分點至6個百分點。調高6個百分點有3行政區,高雄市楠梓區到28%、新竹市為26%、新竹縣竹北市為29%。其他也有30多個行政區調高5個百分點,部分區域是久未調整而進行大幅調整、4個百分點也是30多個區域。

財政部官員表示,雖然現在房地產交易冷卻,但去年房市仍然熱絡,從公式上去看,楠梓、新竹市、竹北市的房地交易相對活絡及房價漲幅較大。

財政部同步公布2月稅收,房地相關的稅目「全黑」,土增稅前2月稅收108億元,減少72億元創歷史最大減量、年減幅度39.9%,也是2017年以來最大減幅。契稅年減量7.2億元、減幅27.4%,都創2017年以來最大減幅。房地合一稅前2月年減6.3億元,年減幅度14.5%,也是房地合一上路以來最大減幅。

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天母棒球場位於天母最繁榮的地段,再加上運動公園、綠地、以及高樓景觀等優勢,使天母棒球場成為天母的「房價突出區」並不意外。(圖片來源/味全龍官網)

過往棒球場周遭總給人嘈雜、光害的印象,對房價恐產生不利影響。但是永慶房產集團調查六都地區職業賽事等級以上棒球場的周遭房價發現,除了新莊棒球場周遭平均房價以0.1萬元的差距略輸行政區平均房價之外,其餘五都棒球場周遭房價都比行政區均價來得高!

永慶房屋社區專家分析,棒球場周遭的綠地空間和運動設施這兩大優勢,使得棒球場已不再是民眾避之唯恐不及的「地雷區域」,甚至高樓層所帶來的景觀視野,讓居住品質更加分。

天龍國中的天龍地段,天母棒球場周遭機能完善

永慶房屋天母區林昭志店長表示,天母棒球場位於忠誠路和士東路之間,是天母最繁榮的地段,周遭除了有數座百貨公司、士東市場外,還有完整的文教設施,包括三玉國小、士東國小、蘭雅國中、天母國中、台北美國學校等,是生活機能便利、文教氛圍濃厚的居住區域。再加上運動公園、綠地、以及高樓景觀等優勢,使天母棒球場成為天母的「房價突出區」並不意外。

林昭志分析,在天母棒球場周遭的公寓和電梯大樓行情,分別坐落在60-65萬元和90-100萬元之間。公寓類型的產品總價帶大概位於2000-2300萬元之間,電梯大樓的總價則位於5500-6000萬左右。林昭志補充,雖然棒球比賽時的加油應援聲難以避免,但球賽不是天天都有,再加上天母棒球場禁止鳴笛、晚間10點後不許加賽,降低干擾,對房價的影響已不再劇烈。

新莊棒球場成新莊「綠洲」,龐大綠意吸引民眾

至於新莊棒球場周遭的房市狀況,永慶房屋新莊區蔡紹安店長指出,新莊棒球場周遭是新莊最早開發的區域之一,住家、商家密集林立,綠意相當難求,因此住宅周遭擁有一畝綠地是相當突出的環境優勢。而新莊棒球場擁有非常廣大的綠地公園,還有籃球場、網球場、田徑場、運動中心等設施,是非常全面的休憩運動空間,自然受到消費者青睞。

蔡紹安分享,在房價差不多的情況下,絕大多數的民眾都會優先選擇住在球場第一排。在鄰近綠地、採光良好的優勢下,球場的噪音、光害等問題,已不再是消費者特別擔心的缺陷。蔡紹安分析,新莊棒球場周遭以30年以上的公寓為主,根據樓層的高低,房價會有所不同,2、3樓的低樓層,平均單價大約在36-40萬元間;4、5樓的房屋大概在30-35萬元左右。

近年來,鄰近新莊體育場的「名人天廈社區」正式進入都更審議程序,預計將興建6棟地上35層大樓。除了電梯大樓在新莊棒球場周遭區域是不可多得的產品外,面對新莊棒球場第一排的房屋,還有著無限棟距的視野優勢,預估興建完成後,將創下區域的新高價。

綜觀棒球場周遭的房價表現,棒球場已不再是讓人卻步的公共設施,反而相當受到民眾青睞。對於喜歡棒球、熱愛運動的民眾,或是想要找具有保值能力的房屋的消費者,以棒球場周遭作為選擇房屋的起點,不失為一個好的方式。

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